一、屋內(nèi)滲水物業(yè)公司可以撬門維修嗎

一般而言，物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)公司在履行管理、維修等職責(zé)時(shí)與個(gè)別業(yè)主的利益發(fā)生了沖突，如果物業(yè)公司履行職責(zé)的行為，是為全體或多數(shù)業(yè)主的利益必須實(shí)施的行為，在物業(yè)公司盡了努力仍無(wú)法避免個(gè)別業(yè)主的利益受到損害，個(gè)別業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合、提供方便。個(gè)別業(yè)主在配合、提供方便過(guò)程中受到的損害，其他受益的業(yè)主應(yīng)給予合理的補(bǔ)償，所以，物業(yè)公司在實(shí)施救火、救人等緊急行為(包括緊急維修)時(shí)相關(guān)業(yè)主有配合、提供方便的義務(wù)。

物業(yè)公司是否構(gòu)成侵權(quán)，關(guān)鍵看物業(yè)公司撬門維修水閥的行為是否必須。如果水閥壞了造成的滲水嚴(yán)重，不及時(shí)維修會(huì)造成樓下鄰居的財(cái)產(chǎn)損害，在采取其它措施都不能制止的情況下，物業(yè)公司不得已而撬開(kāi)門維修水閥的行為并不構(gòu)成侵權(quán)(當(dāng)然，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意盡量減少業(yè)主的損失)。如果滲水并不嚴(yán)重，完全可以等業(yè)主回家后再維修，或者物業(yè)公司可以不撬開(kāi)業(yè)主的門有其它的方式可以制止?jié)B漏，那么物業(yè)公司的行為就構(gòu)成了侵權(quán)。

二、空置房物業(yè)費(fèi)可否不交或少交

在一般情況下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由不交物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

也就是說(shuō)，如果業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國(guó)房屋無(wú)人居住而未享受服務(wù)）或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出物業(yè)費(fèi)抗辯的，法院都不會(huì)予以支持。

選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槲飿I(yè)公司所提供的服務(wù)，主要是建立在為“人”服務(wù)的基礎(chǔ)之上的。比如小區(qū)產(chǎn)生的垃圾，是由人制造的；比如小區(qū)的保安，是保障業(yè)主的人身安全和防備業(yè)主的車輛等財(cái)物不被盜的。如果業(yè)主不住在小區(qū)而只有一套空房子，也就不會(huì)產(chǎn)生垃圾，亦沒(méi)有什么住家財(cái)物需要防盜，這樣自然就沒(méi)有享受到物業(yè)公司的這些服務(wù)，也就沒(méi)必要交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然，業(yè)主的房子畢竟在小區(qū)，物業(yè)公司也畢竟替業(yè)主看護(hù)著房子和在為小區(qū)公共空間提供服務(wù)，所以，房子即使長(zhǎng)期空置，其業(yè)主也不能不交納一定的物業(yè)費(fèi)。

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