一、未成年人如何申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記

在日常房產(chǎn)登記工作中，主要表現(xiàn)形式有兩種情況：一是給未成年人買房申請(qǐng)登記的；二是處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的。這里所說(shuō)的未成年人是指無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人。未成年人是可以買房的，也可以以自己的名義領(lǐng)取房產(chǎn)證的。我國(guó)《民法通則》規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人”，未成年人的“監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人”。在簽訂購(gòu)房合同和申請(qǐng)辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權(quán)。在房產(chǎn)登記時(shí)，房屋所有權(quán)為未成年人，而由其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在房屋登記申請(qǐng)書(shū)上簽字，同時(shí)要求監(jiān)護(hù)人提供能夠證明其監(jiān)護(hù)人身份的證明(如戶口本、公證文書(shū)、法院的法律文書(shū)等)。

但對(duì)處分未成年人的房產(chǎn)申請(qǐng)登記的卻有所不同。我國(guó)民法明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。未成年人保護(hù)法也規(guī)定，國(guó)家保障未成年人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。按照《民法通則》第十八條的規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！斗课莸怯涋k法》第十四條規(guī)定：因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，除提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料外，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證。因此，監(jiān)護(hù)人處分未成年人財(cái)產(chǎn)時(shí)是有限制條件，即必須為了未成年人的利益，這里的“不得處分”我們理解應(yīng)當(dāng)是指廣義的處分行為，具體針對(duì)房屋而言，應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓、抵押等在房屋上設(shè)定負(fù)擔(dān)的行為。但是如何判斷監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人利益一直以來(lái)都是存在較大爭(zhēng)議的問(wèn)題。監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人的利益而處理未成年人房屋，是民事法律關(guān)系問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)無(wú)須、也無(wú)法判斷。所以，在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請(qǐng)的登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書(shū)面保證，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、辦理房產(chǎn)證程序

1、買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

2、買賣雙方接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房產(chǎn)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。

3、辦理完買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。

4、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

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