案情簡介：公司將出租房以優(yōu)惠價格賣給員工

1996年9月23日，被告某公司與原告張某簽訂《房屋借用合同》，合同約定由被告某公司將張楊路1133弄10號202室房屋（面積20.6平方米）出借給原告作過渡使用，借用期限自1996年8月1日至1997年3月30日止。合同期滿后，原告與被告某公司在該合同上約定原告續(xù)借上述房屋至1997年12月31日止。后原告一直居住在張楊路1133弄18號101室房屋至2004年3月底。期間，被告某公司曾于2003年11月14日向原告發(fā)出通知，以租借的房屋已落實分配使用為由要求原告辦理搬遷及退房手續(xù)，未果。后原告向被告某公司主張上述房屋的優(yōu)先購買權(quán)未果，乃起訴至法院。另查明，被告王某系被告某公司的職工。2004年2月24日，被告某公司與被告王某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告某公司將包括張楊路1133弄18號101室房屋在內(nèi)的該18號1至6層共12套房屋（房屋總面積為670.3平方米）出售給被告王某，合同總價為人民幣2,010,900元，單價為人民幣3000元/平方米。同年3月3日被告王某取得上述12套房屋的產(chǎn)權(quán)。原告張某認(rèn)為其在承租本案系爭房屋期間，被告某公司未通知原告租賃房屋將出售便將房屋轉(zhuǎn)讓給被告王某，侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，屬無效合同。

法院審判：不侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)

本案中，被告某公司所主張的正是基于被告王某系公司內(nèi)部職工的特殊身份，公司才會以明顯低于市價的價格將包括本案系爭的張楊路1133弄18號101室在內(nèi)的12套房屋賣給被告王某，該買賣具有一定優(yōu)惠性質(zhì)的理由，法院予以采納。因此，對于被告某公司基于公司內(nèi)部職工這一特殊身份而與被告王某發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，原告作為該系爭房屋的承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其要求確認(rèn)對該房屋具有優(yōu)先購買權(quán)，并以與被告王某相同價格購買該房屋的訴訟請求，于法相悖，法院不予支持。

律師說法：

從立法、司法實踐來看，承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制性保護主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、房屋部分承租、整體轉(zhuǎn)讓情形。當(dāng)承租人所租賃的房屋與一起出售的其他房屋相分離明顯會給出租人造成損失時，承租人不得就其承租部分行使優(yōu)先購買權(quán)，如出租人出售成套房屋或必須將房屋整體出售情形。

2、出租人基于某種特殊人身關(guān)系低價出售房屋情形。如果出租人將房屋以明顯低于市價出賣房屋是基于某種特殊的身份關(guān)系，如親朋好友、單位職工等，離開該特殊的身份關(guān)系，出租人不愿出賣房屋或不愿以明顯低于市價價格出賣房屋的，承租人在此情形下不享有優(yōu)先購買權(quán)。

3、租賃房屋非基于買賣而發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓的情形。如贈與、遺贈和繼承場合；另在出于公共利益目的而實施的征收、征用等情形，租賃房屋的物權(quán)變動是基于公法手段實現(xiàn)，此屬于所有權(quán)的原始取得，承租人亦不得行使優(yōu)先購買權(quán)。

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