一、合同解除后違約方應否賠償房屋升值部分損失

買房者能否要求差價賠償，在司法實踐中存在許多不同觀點。有觀點認為，買賣合同解除后應恢復原狀，房屋升值部分不應得到賠償；有觀點則認為，房屋升值部分應得到賠償。

律師認為，合同解除后，買房者可以要求差價補償。但目前有力的法律支持不夠。2003年3月24日出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，但由于當時我國房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，該解釋的加倍賠償足以彌補守約方的損失。但近年來，房價大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時，該司法解釋也僅限于商品房買賣糾紛，對于其他的房屋買賣糾紛無法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導致合同的履行在法律上或事實上已成為不可能，合同履行后預期可得利益損失（如房屋升值部分）不進行保護，對買房者明顯有失公平。

綜上，支持對房屋升值部分進行損害賠償，達到了法律效果與社會效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當事人利益，遏制違約行為，維護公平交易，在司法實踐中應正確理解和適用《合同法》的有關規(guī)定，平衡買賣雙方的利益。我國《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定，或由雙方約定。在法律沒有特別規(guī)定和當事人沒有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財產(chǎn)上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預期取的利益。由于房價上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據(jù)的。

二、房屋升值部分如何確定

對于房屋升值部分的認定，北京、上海等地法院相應出現(xiàn)了一些判例，上海市高級人民法院出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確認，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可以通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

律師認為，上海高院的上述規(guī)定，有一定的可操作性，可以借鑒到我院對該類案件的審理中。最后，有一點要明確的是，支持房屋升值部分的損失得前提，必須是守約方完全履行了合同義務，比如全額交付了購房款等。

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