一、租的房子可以轉(zhuǎn)租嗎
轉(zhuǎn)租是武漢房地產(chǎn)租賃活動(dòng)中十分常見(jiàn)的行為。所謂轉(zhuǎn)租，就是指承租人在租賃期間將承租的部分或全部在出租的行為。
一般來(lái)說(shuō)，承租的房屋不能轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。
根據(jù)《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人在租賃期間經(jīng)出租人書(shū)面同意，可以將承租的房屋部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成的損失，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
因此，如果合同中規(guī)定，承租人有權(quán)在租賃期間內(nèi)轉(zhuǎn)租，承租人就可以自行將房子租給別人。如果合同中對(duì)這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有任何約定，承租人必須事先得到出租人的書(shū)面同意才可轉(zhuǎn)租，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃合同的變更是會(huì)影響房屋轉(zhuǎn)租合同的，承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。房屋租賃期間，租賃合同發(fā)生，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更。房屋轉(zhuǎn)租期間，租賃合同解除的，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)隨之解除。
二、如何避免承租人拖欠租金
1、租賃合同應(yīng)盡量詳細(xì)明確
在簽訂合同時(shí)，將可能會(huì)發(fā)生的事情盡量考慮周到，約定處理方式方法，如約定解除合同的條件，是拖欠租金達(dá)多少個(gè)月以上或拖欠費(fèi)用達(dá)多少元以上，出租方有權(quán)單方解除；也可約定拖欠租金可用停水停電的方式催收；也可約定承租方棄置房屋不顧的情形，出租方有權(quán)封存、拍賣(mài)房?jī)?nèi)物品，等等。這樣，日后出現(xiàn)相應(yīng)的情況，處理起來(lái)就有依據(jù)。只要這些約定沒(méi)有違反法律法令，都是有效的，對(duì)雙方都有約束力。
2、解除合同依照法定程序進(jìn)行
根據(jù)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師的工作經(jīng)驗(yàn)，許多出租人選擇單方解除合同時(shí)的做法并不符合法定程序。在解除合同時(shí)僅僅向承租人發(fā)出通知是不夠的，根據(jù)《合同法》第96條規(guī)定，最好將解除合同的通知以書(shū)面形式送達(dá)到對(duì)方，并留有證據(jù)。
3、出租方采取停水、停電的措施，必須要有依據(jù)
因?yàn)楦鶕?jù)合同法意思自治原則，合同當(dāng)事人只要不違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方可以自由創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)。合同的約定就是依據(jù)。如果合同沒(méi)有約定允許停水停電，則不能采取這種措施，否則，此舉涉嫌侵權(quán)，到頭來(lái)就會(huì)“有理變成無(wú)理”，要賠償對(duì)方損失。因此，采取這類(lèi)措施，一定要有依據(jù)。
4、要充分利用法定的標(biāo)的物提存制度
在約定了封存房?jī)?nèi)物品的前提下，出租人可以將房?jī)?nèi)物品提存，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。合同法規(guī)定了標(biāo)的物的提存制度，提存機(jī)關(guān)為公證機(jī)關(guān)。提存物品應(yīng)依法進(jìn)行，出租方千萬(wàn)不能單方擅自處理房?jī)?nèi)物品，要處理房?jī)?nèi)物品時(shí)，務(wù)必要請(qǐng)公證處的公證員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物品提存公證。提存公證是法律認(rèn)可的一種法律行為，可作證據(jù)使用。同時(shí)，要做好物品請(qǐng)點(diǎn)記錄，做好物品保管工作，以便將來(lái)物品交接。
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