一、什么是“小產(chǎn)權房”

“小產(chǎn)權房”并非法律概念，只是人們約定俗成的一種稱呼而已。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。

中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

二、小產(chǎn)權房的相關法律規(guī)定分析

1、分家析產(chǎn)糾紛

因小產(chǎn)權房不能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，無法取得房產(chǎn)證，導致在分家析產(chǎn)的過程中無法對房屋進行評估，給房屋的分割設置了障礙。對當事人的利益不能有效地保護。

2、小產(chǎn)權房買賣

按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，小產(chǎn)權房的開發(fā)建設和交易活動是違反國家禁止性法律規(guī)定的，對于小產(chǎn)權房交易的合同原則上應當依法認定為無效。買受人的利益無法得到充分的保護。國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

3、質量糾紛

目前，小產(chǎn)權房的開發(fā)建設，在建筑活動、工程質量管理和監(jiān)控上，均不同程度存在法律法規(guī)的缺位和管理的缺位。大部分小產(chǎn)權房的建設，均沒有完善的立項、開工、竣工驗收和備案手續(xù)，工程質量做好做壞完全憑建設方的良心。在此情況下，一旦產(chǎn)生房屋質量糾紛，將面臨十分尷尬的局面，一方面，由于買賣合同可能被認定為無效，無法產(chǎn)生質量索賠的請求權;另一方面，就算法院勉強受理，以何種標準判斷質量爭議，也將面臨無法可依的局面。很難維護小產(chǎn)權房買受人的利益。更為嚴重的是，建設方可能在小產(chǎn)權房銷售完畢后不知所蹤，導致索賠的對象無法落實，面臨無法維權的窘境。

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