一、什么是商品房

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

二、商品房面積誤差引起的糾紛如何處理

商品房銷(xiāo)售，在實(shí)務(wù)中有按套（單元）計(jì)價(jià)的，也有按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的。這些做法，也為有關(guān)規(guī)定所認(rèn)可?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。”

1、約定以“套（單元）”計(jì)價(jià)，對(duì)商品房面積誤差糾紛的處理

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后，可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

按照上述規(guī)定，一般而言，在商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售情況下，由于買(mǎi)受人可直接查看實(shí)物，故以“套（單元）”作為一種計(jì)價(jià)單位，使交易簡(jiǎn)潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時(shí)對(duì)按套計(jì)價(jià)方式的合意，不必過(guò)分糾纏于商品房面積的計(jì)算及其誤差的比例問(wèn)題。

在商品房預(yù)售的情況下，以“套（單元）”作為一種計(jì)價(jià)單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售商品房的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。由于買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物尚未實(shí)際建成，按照商品房建造的客觀規(guī)律，應(yīng)允許合理誤差的出現(xiàn)。商品房交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)誤差范圍沒(méi)有約定的，則可從考察當(dāng)事人合同目的出發(fā)，并參考合同履行地當(dāng)?shù)氐慕灰讘T例，只要相關(guān)尺寸、面積誤差不足以影響買(mǎi)受人合同目的實(shí)現(xiàn)，就應(yīng)維持合同的效力。

2、約定以商品房面積計(jì)價(jià)，對(duì)面積誤差的處理

（1）與面積誤差相關(guān)的幾個(gè)概念

①商品房銷(xiāo)售面積。

商品房整棟銷(xiāo)售的，商品房的銷(xiāo)售面積為整棟商品房的建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（《面積計(jì)算規(guī)則》第五條）。

②套內(nèi)建筑面積。

套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和（《面積計(jì)算規(guī)則》第六條）。

③分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

其計(jì)算方法為：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積（《面積計(jì)算規(guī)則》第八條、第九條）分?jǐn)傁禂?shù)（整棟建筑物的公用建筑面積，除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和），即為購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（《面積計(jì)算規(guī)則》第十條、第十一條）。

以上其中任何一個(gè)面積組成部分出現(xiàn)誤差，都可稱之為面積誤差。

（2）商品房面積誤差的處理

最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

②面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款，由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人?！?/p>

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