一、購房合同有效應具備的條件

房屋買賣合同是以不動產房屋為合同標的物的特殊買賣合同。合法有效的房屋買賣合同能夠保障當事人雙方的權利義務。房屋買賣合同的簽訂是一種民事法律行為，合同生效應當具備以下條件：

1、合同當事人必須符合主體資格。

房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。房屋買賣合同的主體分為一般主體和特殊主體兩類：（1）一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事后經法定代理人追認。（2）特殊主體要求。維護房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。

2、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。

依照現(xiàn)行法規(guī)和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現(xiàn)雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

3、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)，不得損害社會公共利益。

房屋買賣行為應當符合相關的政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。

二、怎么訂立購房合同

1、訂立購房合同的條件：（1）出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。（2）買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。（3）房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。（4）購房合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內容必須合法。（5）購房合同的形式必須符合有關的法律規(guī)定。購房合同應該采用書面形式并且應該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權轉權登記和土地使用權變更登記并公正。

2、購房合同具體包括以下內容：（1）賣方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；（5）質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；（6）產權登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責任；（8）買方使用權限；（9）雙方認定的爭議仲裁機構；（10）約賠償責任；（11）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

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