一、商品房認(rèn)購書中先付定金性質(zhì)的認(rèn)定

司法實(shí)踐中，對(duì)于先付定金究竟是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購書而設(shè)立，還是為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同而設(shè)立，庭審中，雙方當(dāng)事人之間經(jīng)常存在爭(zhēng)議。如何認(rèn)定先付定金的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該分情況討論：

（一）認(rèn)購書中沒有約定定金條款

若認(rèn)購書中沒有約定定金條款，且定金是在簽訂認(rèn)購書之前給付的，此時(shí)應(yīng)首先探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。如果雙方當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)沒有爭(zhēng)議，就應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的合意來確定先付定金的性質(zhì)。

如果當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)有所爭(zhēng)議，那么此時(shí)的先付定金更宜被定性為：為實(shí)現(xiàn)將來簽訂認(rèn)購書而所做的擔(dān)保。理由在于：交付先付定金時(shí)，因認(rèn)購書尚不存在，故而商品房買賣合同的簽訂時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)并不明確。若認(rèn)定此先付定金是為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同而設(shè)立，未免過于“超前”。因此，筆者認(rèn)為，此種先付定金是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購書而設(shè)立。如果開發(fā)商未與購房者簽訂認(rèn)購書，應(yīng)適用定金罰則之規(guī)定，要求開發(fā)商雙倍返還。如果開發(fā)商與購房者簽訂了認(rèn)購書，即使開發(fā)商未與購房者簽訂商品房買賣合同，法院也不應(yīng)支持購房者的雙倍返還定金的訴求。

（二）認(rèn)購書中約定了定金條款

筆者認(rèn)為，如果認(rèn)購書中明確寫明定金的用途，那么不論定金是在何時(shí)給付的，依照合同法關(guān)于意思自治的約定，都應(yīng)按照認(rèn)購書中設(shè)立定金條款的目的來認(rèn)定定金究竟是為實(shí)現(xiàn)簽訂認(rèn)購書所做的擔(dān)保，還是為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同所做的擔(dān)保。定金在認(rèn)購書簽訂之前給付，可以視為雙方當(dāng)事人通過行為變更了合同履行的方式。

二、后付定金性質(zhì)的認(rèn)定

如果認(rèn)購書中沒有約定定金條款，但定金是在認(rèn)購書簽訂之后給付的。筆者認(rèn)為，此種后付定金應(yīng)被認(rèn)定為：為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同的所做的擔(dān)保，而非簽訂認(rèn)購書的擔(dān)保。理由在于，從定金給付的時(shí)間上來說，此時(shí)認(rèn)購書已經(jīng)簽訂，不存在為了保障簽訂認(rèn)購書而交付定金的必要；從認(rèn)購書的內(nèi)容來看，認(rèn)購書中幾乎所有的條款都是為了在將來某一時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買賣合同而設(shè)立的，那么可以推斷出后付定金也不例外。

以上便是商品房認(rèn)購書中先付定金性質(zhì)的認(rèn)定，后付定金性質(zhì)的認(rèn)定的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。