一、未辦理到銀行房屋貸款怎么辦

案例：客戶張先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以張先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行委熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是張先生就與上家簽訂了買賣合同并開始辦理貸款申請。然而沒想到的是，多家銀行都沒有給張先生批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)廷期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

（一）在二手房按揭中，出現(xiàn)最多的問題就是借款人的貸款申請專利被銀行拒絕，導(dǎo)致交易不能完成，給雙方造成一定的經(jīng)濟損失，上述案例就是如此。張先生在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同房主辦理了過戶手續(xù)，最后不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費用。如果在辦理過戶手續(xù)之前就申請銀行貸款就可以降低一些風(fēng)險。  

（二）貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。

因此在簽訂合同之前，中介公司應(yīng)該讓購房者充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力之后再行簽署相關(guān)公司。中介業(yè)務(wù)人員勿輕易承諾幫助客人辦理貸款，更不能出具書面承諾幫助客人取得銀行貸款。否則，極有可能造成違約責(zé)任。一些經(jīng)紀人因為急于成交業(yè)務(wù)，向客戶作出相關(guān)不是自己能力范圍內(nèi)的承諾，請注意其中的法律風(fēng)險。

二、入住時自己戶口無法遷入怎么辦  

案例：林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問中介人員才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，中介人員也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。

林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，后悔不已。

為買房過戶之前，經(jīng)紀人應(yīng)該協(xié)助客戶前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊凸膊樵兇朔績?nèi)戶口相關(guān)情況。必要時，讓派出所出局書面證明。讓購房者知曉。在雙方無異議的情況下，再行交易。同時在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。因為戶籍管理屬于公安部門行政管理范疇，不屬于法院民事案件的受案范圍，因此法院通常不受理二手房交易中僅以遷出戶口為訴訟請求的案件。

故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實際不履行承諾的話，買方也無法通過法院請求強制遷出。另外，公安部門對于遷出戶口亦規(guī)定需本人親自辦理，他人在未取得本人授權(quán)情形下，也無法辦理戶口遷出手續(xù)，因此向公安部門單方提出遷出戶口的請求也難以獲得支持。因此，面對這個問題，買方只接受戶口無法遷出的事實。建議中介在簽訂買賣合同時需要特別注意戶口問題的處理，可以將戶口遷出設(shè)置為產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件，即先遷戶口再過戶，而且可以設(shè)定上家必須在一定期間內(nèi)遷出戶口，否則每逾期一日需要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任（必須具體明確賠償責(zé)任的數(shù)額或者計算方式），并且最好約定逾期超過一定期限（需具體明確）后，買方有權(quán)單方面解除買賣合同，上家并承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。