案情：2009年李先生和某開發(fā)商簽訂了某套房屋的《商品房預(yù)售合同》，約定由王先生購買該開發(fā)商尚未建成的期房一套。合同對(duì)辦理房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)間、交房時(shí)間、房價(jià)款的內(nèi)容作了明確約定。后因?yàn)槔钕壬馁Y金一時(shí)難以籌集，遂決定將該期房轉(zhuǎn)讓出去。買方王先生通過中介公司得知這一消息后，與作為賣方的李先生參照示范文本的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》簽訂了買賣合同。約定買方王先生購買賣方李先生的該套房產(chǎn)，房屋受讓價(jià)格高于賣方李先生與開發(fā)商約定的期房價(jià)款25萬元。雙方還對(duì)賣方李先生配合買方王先生與開發(fā)商簽訂合同的義務(wù)作了約定。雙方按照合同約定，賣方李先生解除了同開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》，買方王先生作為權(quán)利繼受人和開發(fā)商簽訂了《上海市商品房出售合同》。  但在王先生履行合同過程中，發(fā)現(xiàn)自己的貸款出現(xiàn)問題，難以支付房屋價(jià)款，遂以賣方并未實(shí)際預(yù)購開發(fā)商房屋存在欺詐為由提起訴訟，要求解除與賣方李先生簽訂的協(xié)議，返還25萬元。

一、期房是否限轉(zhuǎn)

法庭認(rèn)為，雙方簽訂的買賣合同是真實(shí)意思表示，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。買方起訴要求解除合同不存在事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

二、買賣期房的合同是否有效

當(dāng)事人購買的期房，實(shí)際上并沒有取得房屋的所有權(quán)，只有等待房屋建筑完成，期房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房，才能要求開發(fā)商將商品房過戶到買方名下。而期房買賣協(xié)議買賣的正是這樣一種向開發(fā)商主張的權(quán)利，也就是民法上所講的“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”。債權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的是買受人向開發(fā)商請(qǐng)求轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，交付房屋的權(quán)利，符合合同法的固定。上海高院對(duì)這種期房買賣協(xié)議的效力有了一個(gè)十分明確的解釋。轉(zhuǎn)述如下：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。所以，上海高院明確規(guī)定不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。

《合同法》第七十九條“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓?！?/p>