案例：今年6月中旬，馬先生無意中逛到廣州某房地產(chǎn)顧問有限公司，他已30多歲還與父母同住，覺得不方便，一直想買套房子搬開住。這家中介公司的小姐熱情地給他推介了幾處房子，馬先生看中其中一套，但他沒有帶錢，也未和家人商量，中介公司的小姐說可以先“登記”，回頭再交錢也沒問題。小姐的熱情和“周到”讓馬先生無法拒絕，他便在《買賣要約通知書》上“登記”起來。回到家與父母等人商量，由于意見不一，暫時(shí)不能買，馬先生當(dāng)晚打電話給中介公司說明情況，表示不購買該房。第二天晚上，該房業(yè)主打來電話，責(zé)怪他為什么這么快簽名買房?造成她很被動(dòng)。馬先生表示不準(zhǔn)備買該房了，對(duì)方松了一口氣，原來該房已另有買主。至此，馬先生以為買房之事已經(jīng)了結(jié)。然而沒過多久，中介公司兩次打電話到馬先生家，要他付2000元“服務(wù)費(fèi)”。馬先生不明白，自己當(dāng)晚已通知中介公司不買房，中介公司哪有什么“服務(wù)”?他拒絕付費(fèi)。三個(gè)月后，馬先生接到中介公司的仲裁申請(qǐng)書，中介公司以“不依約付樓款及辦理交易，不再向賣方交付余款及辦理交易手續(xù)，致交易至今無法成交”為由，要求他支付違約金。馬先生哭笑不得，該房已經(jīng)交易成功，房產(chǎn)證都已舊證換新證。馬先生沒想到“登記”轉(zhuǎn)眼間卻變成“違約”，他覺得自己給中介公司耍了。

中介公司一男職員向記者解釋，簽《買賣要約通知書》是為了證明客戶有購房的誠意。一般客戶看中了房子，先交一萬元定金，這是誠意金，簽《買賣要約通知書》就表示有誠意買房，是與中介公司簽的，跟買賣協(xié)議書不一樣，買賣協(xié)議書是三方坐下來簽。但他表示《買賣要約通知書》上寫得很明確，客戶與中介公司簽了字，業(yè)主同意接受上述購買要約內(nèi)容，并承諾以上述樓價(jià)出售該物業(yè)，公司則視為成交，如果有一方反悔要受到一定約束。他還補(bǔ)充說，其實(shí)要客戶簽《買賣要約通知書》，是為了保障中介公司的利益，也是保護(hù)買賣雙方的利益。因?yàn)槿绻蛻舨缓灐顿I賣要約通知書》，業(yè)主會(huì)懷疑中介公司或?qū)Ψ綗o誠意，懷疑交易的可信度，該男職員反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這已是現(xiàn)在的行規(guī)，“只要簽了字就要負(fù)責(zé)”。如此看來交定金與否，打電話通知取消買賣都與《買賣要約》無關(guān)。

一、買賣要約的效力

《買賣要約》定出違約金無法律依據(jù)

有法律人士認(rèn)為，這種《買賣要約通知書》不是正式的買賣合同，它只是向買賣雙方發(fā)出的購賣要約，如果成交，雙方要簽正式的買賣合同。中介公司收取中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)在提供了一系列相關(guān)服務(wù)之后，包括看樓、簽買賣合同等。此外，從權(quán)利和義務(wù)對(duì)等性來看，中介公司在這樣的買賣活動(dòng)中，提供的是勞務(wù)服務(wù)，所以收取服務(wù)費(fèi)要看其提供服務(wù)的情況或程度，至于中介公司在《買賣要約通知書》中定出違約金，沒有法律依據(jù)。

二、如何防止買賣要約陷阱

消費(fèi)者簽名前一定要分辨清楚“要約”或“協(xié)議”之類的內(nèi)容，不要急于簽名。因?yàn)楹灻亲约赫鎸?shí)意愿的表達(dá)，一旦白紙黑字簽名了，就得承擔(dān)責(zé)任，不履行義務(wù)就要承擔(dān)違約責(zé)任。千萬別在什么都不清楚的情況下簽名，這是保護(hù)自己的第一道防線。如果拿不準(zhǔn)“要約”的利害關(guān)系，可以要一份回家研究，或找有經(jīng)驗(yàn)的人幫忙看看。