一、預(yù)售商品房的購買步驟

在我國，涉及商品房預(yù)售的法律法規(guī)主要包括《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

因商品房預(yù)售后正式交付房產(chǎn)前存在很多不確定因素，實踐中較容易引發(fā)糾紛。因此商品房預(yù)售必須嚴格依照法律規(guī)定的條件和程序進行。

依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，商品房預(yù)售的程序如下：

1、訂立預(yù)售合同。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

2、登記備案。

預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

3、收取預(yù)付款。

開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當專項用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。

4、辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

二、商品房預(yù)售合同能轉(zhuǎn)讓嗎

1、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認可。

2、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因為債務(wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的，預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán)，并要求預(yù)購人承擔締約上的過失責任，預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進行變相的期貨交易。

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