一、商品房預售應該具備哪些條件

按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產開發(fā)經營企業(yè)預售商品，應當符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發(fā)經營企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發(fā)和房地產交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規(guī)劃。根據《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現象。

3、按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監(jiān)督。

4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

二、預售商品房能轉讓嗎

預售商品房再轉讓的前提條件，商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關于續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續(xù)的，認定轉讓合同有效。轉讓預售商品房的，首先《商品房預售合同》應在有效期之內，在具備這一前提條件后，按照有關商品房轉讓的規(guī)定，辦理程序如下：

1、轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同(一式兩份)，合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓方的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。

2、讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同并符合規(guī)定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報當地房屋主管部門審查。

3、管理部門批準轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉讓方所持有的預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉讓的，應通知轉讓人。

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