一、什么是商品房包銷

商品房包銷是開(kāi)發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開(kāi)發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開(kāi)發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實(shí)踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征：

1、商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行的承包銷售商品房的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，只有開(kāi)發(fā)商才有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開(kāi)發(fā)商的名義或者同時(shí)以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為

2、在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與銷售價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。在包銷期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將自己—定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商，而開(kāi)發(fā)商則喪失了自行銷售房屋的權(quán)利。

3、包銷商的包銷行為具有—定的風(fēng)險(xiǎn)性。在包銷期限屆滿，銷商如未將包銷的商品房全部售出，則應(yīng)該按合同的約定承購(gòu)剩余該商品房，付清全部包銷款。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商和開(kāi)發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為實(shí)際上的房屋買賣關(guān)系。

4、開(kāi)發(fā)商與包銷商之間的包銷合同是有時(shí)間限制的，稱為包銷期，包銷商必須在包銷期內(nèi)將房屋銷售完，否則就要承擔(dān)—定的包銷風(fēng)險(xiǎn)。

二、商品房包銷稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)支付

1、開(kāi)發(fā)商與包銷人對(duì)外銷售中的稅金問(wèn)題;

包銷人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅。但實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與包銷人會(huì)利用包銷行為來(lái)逃避稅金，這是違法行為。

2、開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題;

開(kāi)發(fā)商將商品房交由包銷人銷售，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于銷售行為，包銷期限屆滿后，包銷人根據(jù)包銷合同約定應(yīng)承購(gòu)包銷所剩商品房，此時(shí)，包銷人與開(kāi)發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買賣關(guān)系，作為商品房的買賣雙方，就應(yīng)當(dāng)依法納稅。

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