一、怎么確定商品房買賣合同是否有效

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無(wú)效。

3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)

①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的;③權(quán)屬有爭(zhēng)議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、商品房買賣合同無(wú)效的幾種情形

1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。

包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格；二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話說(shuō)就是沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤，沒有相應(yīng)的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷售房屋等等。

2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家限購(gòu)政策。

3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)。

對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并且要求開發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購(gòu)房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，對(duì)于這種情況，買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

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