一、開發(fā)商延期交房可以申請賠償么

商品房買賣合同是一種經(jīng)濟合同，按照我國《合同法》的規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔違約責任。當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計算方法。遇到此類問題，購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的。合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條如下解釋：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！睂Υ耍梢砸婪ㄒ箝_發(fā)商按房屋租金標準賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

二、未約定違約金如何索賠

如果合同沒有約定違約金計算方式，可以達成補充協(xié)議。不能補充的，若雙方簽署的《商品房預(yù)售合同》合法真實有效，開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。開發(fā)商延期交房違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。

首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。

其次，需要確定的是開發(fā)商延期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定;沒有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率標準計算。

最后，需要認定的是開發(fā)商延期交房時間，開發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔違約責任。逾期時間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期，直至開發(fā)商通知驗收的日期，由此不難得出最終的違約金，即：已付房款×利率×逾期時間。

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