案情簡(jiǎn)介：租賃部分房屋租賃人欲對(duì)整體房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

黎某于2010年5月與與某房產(chǎn)開發(fā)商簽定《商鋪?zhàn)赓U合同》約定：黎某承租開發(fā)商所有的坐落于某區(qū)某號(hào)門面房的一樓，租賃期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。

合同簽訂后，黎某按約支付了租金，開發(fā)商也將房屋交付黎某使用。2012年1月，開發(fā)商其所承租的上述房屋出賣給葉某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。黎某得知后，向開發(fā)商表示自己也要購(gòu)買租賃的房屋，開發(fā)商對(duì)此不予理會(huì)。經(jīng)協(xié)商無(wú)果，黎某將開發(fā)上告上法庭。

黎某認(rèn)為開發(fā)商作為房屋出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前按照法律規(guī)定的合理期限內(nèi)通知承租人，自己作為承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。開發(fā)商與葉某之間的房屋買賣交易行為，因未依法通知黎某，侵犯了黎某依法享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

為此，黎某請(qǐng)求判令確認(rèn)開發(fā)商與葉某就涉及買賣原告所承租部分的房屋合同無(wú)效，并由原告行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

法院判決：部分房屋的承租人對(duì)整體出售的房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

法院認(rèn)為，出租人如果要出賣租賃房屋的話，就應(yīng)該在出賣之前的合理期限內(nèi)及時(shí)通知承租人，承租人依法享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但當(dāng)出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對(duì)整體出售的房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。據(jù)此，法院駁回了黎某要求購(gòu)買房屋的訴訟請(qǐng)求。

律師說法：

所謂的房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人在出賣出租的房屋時(shí)，承租人在相同條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利，這種權(quán)利是依法產(chǎn)生的，它是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使必須具備以下條件：

1、承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同關(guān)系。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于租賃合同有效成立而產(chǎn)生的民事權(quán)利，是在出租人房屋上增加的一項(xiàng)合法負(fù)擔(dān)。如果租賃合同已經(jīng)終止，后者出租人準(zhǔn)備出售的房屋不是租賃合同的標(biāo)的物，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)從行使。

2、承租人必須和第三人具有購(gòu)買房屋的同等條件。這是行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)條件，凡不是主張?jiān)谕葪l件下購(gòu)買的，不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、出租人必須以一定的形式通知出租人，傳達(dá)轉(zhuǎn)讓房屋的要約。我國(guó)現(xiàn)行法律均規(guī)定，出租人在出售其租賃的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人。既為通知，就應(yīng)當(dāng)采用適當(dāng)?shù)男问?，一般認(rèn)為書面通知最為適宜，而且在通知中應(yīng)載明出售的具體條件，此條件即為買賣合同的要約，一旦到達(dá)受要約人(承租人)，出租人就要受其約束，不得隨意更改。

4、承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。先買權(quán)作為一種期待權(quán)，必須在一定期限內(nèi)行使，否則就要產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。

律師提醒：當(dāng)出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對(duì)整體出售的房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

以上是關(guān)于“租賃部分房屋租賃人，是否對(duì)整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。