案情簡介：開發(fā)商接受房款后主張約定解除權(quán)                       

2011年7月30日，原告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告何某簽訂商品房買賣合同，約定被告購買原告公司位于某小區(qū)商品房一套，房屋總成交金額為7231779元。同時雙方在合同中約定了該款項的支付方式，且何某作為乙方若逾期付款超過30日后，某房地產(chǎn)公司作為甲方就有權(quán)利解除合同。甲方解除合同的，乙方要按應(yīng)付款的百分之五向甲方支付違約金，甲方退還全部乙方已付房價款。合同簽訂后，何某于2011年7月30日前分三次共計向原告某房地產(chǎn)公司支付房款1154372元，即合同約定的第一期房款支付完畢。2012年4月、12月，被告何某先后向原告公司支付房款各100萬元。何某共向原告公司支付房款3154372元，尚欠原告公司4077407元房款。原告公司陳述在何某逾期付款時仍愿意繼續(xù)履行合同，本案是依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同的約定條件行使解除合同的權(quán)利。

法院判決：解除權(quán)消滅

法院審理后認(rèn)為何某在2012年12月后至原告公司起訴前未再支付任何款項，再度延遲履行，原告公司即享有合同約定的解除權(quán)。據(jù)此，法院對原告公司提出的解除合同的訴訟請求予以支持。

何某不服判決，提起上訴。中級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，何某在2012年分兩次向某房地產(chǎn)公司支付了購房款200萬元后，該公司接收該款，并向何某出具收據(jù)的行為應(yīng)視為該公司同意與何某繼續(xù)履行合同，該公司享有的約定解除權(quán)至此消滅，中院改判駁回某房地產(chǎn)公司的訴訟請求。

律師說法：

根據(jù)合同法中相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；作為主張解除合同的一方應(yīng)通知對方；約定解除權(quán)的行使期限屆滿時，當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。既然法律賦予了合同當(dāng)事人可就解除權(quán)進(jìn)行約定的權(quán)利，那在違約方存在合同中所約定的違約行為時，守約方對于行使合同權(quán)利還是放棄合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)及時作出明確選擇。

就本案而言，某房地產(chǎn)公司與何某之間系因涉案房屋的買賣關(guān)系而建立聯(lián)系，房價的漲跌、房款能否按期支付、房屋能否依約交付、產(chǎn)權(quán)能否如期轉(zhuǎn)移過戶對雙方而言具有重大利益關(guān)系。從某房地產(chǎn)公司在何某逾期付款時接收房款并出具收據(jù)的先前行為，以及庭審過程中該公司明確表示在接收何某的后兩次付款時愿意繼續(xù)履行合同等陳述看，能夠判定該公司存在自愿繼續(xù)履行合同的真實意圖，進(jìn)而得出某房地產(chǎn)公司對約定解除權(quán)已自愿放棄這一結(jié)論。某房地產(chǎn)公司的棄權(quán)行為必然產(chǎn)生約定解除權(quán)消滅的法律后果。

從法律效果層面上看，某房地產(chǎn)公司在約定解除權(quán)消滅后再以相同理由主張享有新的約定解除權(quán)缺乏法律依據(jù)，法院不應(yīng)支持。

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