案情簡(jiǎn)介：租賃合同到期后雙方以短信續(xù)租

2012年11月，原告李某與被告張某簽訂《房屋出租合同》，約定李某租給張某房屋一年，租金每年十萬(wàn)元半年一付。合同到期后，雙方通過(guò)短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜，張某問(wèn)李某要了銀行帳號(hào)向其付款4萬(wàn)5千元，但李某認(rèn)為應(yīng)付給扣除防水費(fèi)的六萬(wàn)元，張某認(rèn)為租金半年一付是5萬(wàn)元不同意以6萬(wàn)5千元的價(jià)格續(xù)房租，雙方就此發(fā)生爭(zhēng)議后李某訴至法院，要求解除合同，張某返還房屋，并按照每日356元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年11月1日至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)。

法院判決：續(xù)租合同未成立

法院認(rèn)為李某與張某以用短信商量房租的事情屬于合法的協(xié)商形式，作為房屋出租人的李某提出按照每年13萬(wàn)元的租金標(biāo)準(zhǔn)續(xù)租合同，但作為承租人的張某并未即時(shí)作出同意該租金標(biāo)準(zhǔn)的承諾，應(yīng)認(rèn)定雙方在原書(shū)面《房屋出租合同》到期終止后，并還沒(méi)有形成真正的合同關(guān)系。據(jù)此，判決張某騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)。

律師說(shuō)法：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是雙方協(xié)商續(xù)租的合同是否成立。其中包含兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是承諾的期間;二是無(wú)合意之履行行為不能視為合同成立。

1、關(guān)于承諾期間

合同的訂立，是締約雙方為意思表示并達(dá)成合意的過(guò)程。締約達(dá)成合意，是合同的條款各方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)已經(jīng)確定。合同的訂立，以要約、承諾的方式作出。當(dāng)事人在了解合同內(nèi)容后合同就生效，合同存在存續(xù)時(shí)間。除另有約定，都應(yīng)該定下合同的存續(xù)時(shí)間。對(duì)話為要約者，受約人未立即承諾的，要約即失去效力。

本案中，雙方以短信息方式協(xié)商為本案的合同方式，可以合同法中適用的法律。則一方要約一方承諾，任何一方的不同意則失效。李要求的十三萬(wàn)與張的十萬(wàn)不一致導(dǎo)致要約失效。雖然在一審中張某又愿意以十三萬(wàn)的價(jià)格繼續(xù)承租該房，但由于李某之前的要約已經(jīng)失效了而現(xiàn)在不同意繼續(xù)租借，故沒(méi)有訂立合同的效果。

2、無(wú)意思一致的履行行為不能視為合同成立

合同的訂立，其最強(qiáng)調(diào)的是雙方合意。為保證一致性，承諾與要約的內(nèi)容應(yīng)該要一致。內(nèi)容一旦作出變化就成為新要約。本案中張十萬(wàn)元的租金的意思表示是對(duì)里發(fā)出的新要約。

《合同法》第二十二條規(guī)定：“承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但依據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過(guò)行為作出承諾的除外?！北景钢袕埬持鲝埰湟呀?jīng)履行合同，且李已接受代表了合同的成立。然而，張某的單方履行行為對(duì)李某原要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)變更，即為發(fā)出新要約，但李某的不同意代表了合同未成立。從而成立合同，因?yàn)閺母旧现v，合同法所遵循的最高原則，系雙方合意，無(wú)合意即無(wú)合同，更談不上履行。

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