一、定金罰則在商品房買賣中的適用及免責事由

定金罰則的構(gòu)成要件

1、當事人之間有設(shè)立定金的合意。定金罰則的適用為定金合同不履行的結(jié)果, 故其構(gòu)成要件須以定金合同的成立為前提。定金合同成立又須以當事人雙方就定金的數(shù)額、幣種、交付期限、支付方式等達成合意為必要。商品房買賣的實踐中, 當事人一般在認購書中就有關(guān)立約定金的相關(guān)事項進行約定。

2、定金的交付。我國《擔保法》第9 0 條規(guī)定, 定金合同從實際交付定金時起生效。此條雖系專就違約定金而作的規(guī)定, 但因所有類型定金都具有款項的性質(zhì),故就立約定金而言, 仍須以定金的實際交付為定金合同成立的必備要件。

3、因一方原因而致商品房買賣合同無法訂立的法律事實?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條前段稱,“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的, 如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同, 應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。這是將“ 因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同” 作為定金罰則的構(gòu)成要件。

定金罰則的免責事由

定金罰則在某些情況下也會無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的, 出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。由于不可歸責于雙方當事人的事由，有很多。因房產(chǎn)不同于一般商品，它的附加值和不確定性較大，畢竟認購協(xié)議不能包括買賣合同的全部內(nèi)容。除面積、價格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內(nèi)容很難在簽訂認購協(xié)議時量化和具體化，容易產(chǎn)生理解上的偏差，如綠化面積、配套設(shè)施、配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責任、爭議解決方法等。確因這些因素致命合同條款不能協(xié)商一致的，筆者認為，應(yīng)算在不可歸責之列，也應(yīng)退還定金。

二、購房時常見定金問題的防范

由于房地產(chǎn)市場求大于供的客觀狀況，加之購房者與房地產(chǎn)商之間的信息不對稱，地位不平等，主動要求收取定金的往往是房地產(chǎn)商，一旦發(fā)生糾紛，吃虧的往往是購房者。俗話說：“買的沒有賣的精。”為了盡量減少這方面的糾紛，維護購房者的合法權(quán)益，特提出如下建議：

1、房地產(chǎn)市場運作復(fù)雜，涉及的法律、法規(guī)較多，一般購房者很難通過個人能力防止自己的合法權(quán)益受到侵害，購房時應(yīng)多多救助于法律界和專業(yè)人士，不僅要在權(quán)益受到侵害后尋求保護，更要在簽約和協(xié)商過程中拒絕被侵害的可能。

2、買賣雙方應(yīng)當誠實守信，了解定金的性質(zhì)與效力。購房者與開發(fā)商或者房屋中介應(yīng)當本著誠實守信、公平的原則簽訂《商品房認購協(xié)議書》以及《房屋買賣合同》，特別是處于弱勢地位的購房者，應(yīng)當增強法律意識，了解定金的性質(zhì)以及懲罰規(guī)則。

以上是關(guān)于“定金罰則的適用及免責事由，購房時常見定金問題防范？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。