案情簡介：一房二賣引糾紛

被告席某、侯某二人系夫妻，婚后共同購買了位于延慶縣某住宅小區(qū)內(nèi)的房屋一套。2013年3月，席某、侯某二人與原告李某簽訂了房屋買賣協(xié)議，在李某履行合同義務(wù)付清全部購房款后，席、侯二人將各自的房產(chǎn)證交給李某，并將房屋交付其使用。2013年6月，席某和侯某又同另案原告趙某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，將已經(jīng)賣給李某的房屋再次出賣，二人在收取趙某15萬元購房定金后不知所蹤。李某、趙某無奈將席、侯二人起訴至法院，李某要求二被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助自己辦理過戶手續(xù)；趙某要求二被告繼續(xù)履行合同，即在收取全部購房款后交付房屋并協(xié)助自己辦理過戶登記。

法院判決：支持前一買受人的請求

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：本案中，李某與賣房人簽訂的買賣合同在先，在其支付全部購房款之后實(shí)際使用并占有房屋，并且獲得了席某和侯某的兩份房產(chǎn)證?？梢哉J(rèn)定席、侯二被告對和李某簽訂的買賣合同有履行意愿，因此法院應(yīng)考慮支持李某要求席某、侯某繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴訟請求。對于趙某的損失，應(yīng)考慮用其他違約責(zé)任承擔(dān)形式進(jìn)行救濟(jì)

律師說法：

在我國現(xiàn)行物權(quán)變動(dòng)模式之下，公示登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定性的意義，但是，出于保護(hù)善意買受人合法權(quán)益之目的，有條件地支持未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)行為體現(xiàn)了效率和公平。審判實(shí)踐中，法官應(yīng)結(jié)合下面因素綜合考量以確定支持哪一方買受人之訴訟請求。

1、出賣人是否已將產(chǎn)權(quán)證移轉(zhuǎn)占有與買受人或相關(guān)單位?？赡艹霈F(xiàn)的情形：產(chǎn)權(quán)證書交與買受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書交與中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)者，在這兩種情形下，可認(rèn)為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行之合同，該合同之履行就此優(yōu)先于另一合同。

2、出賣人已將房屋實(shí)際交付買受人使用與否。若出賣人已經(jīng)將房屋實(shí)際交付給買受人，且買受人已實(shí)際使用了此房屋，可以據(jù)此認(rèn)定出賣人有履行合同之真實(shí)意愿，這種履行方式也是合法的，因此，從對已完成的交易予以保護(hù)之角度，應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人之實(shí)際履行請求。

3、買受人是不是已全額支付購房款。若買受人已支付了全部房屋款項(xiàng)，表明此買受人已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成之交易予以保護(hù)，亦應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人之實(shí)際履行請求。

4、買受人行使請求權(quán)時(shí)間上之先后。房屋買賣合同的買受人享有的一項(xiàng)最主要的權(quán)力，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記之請求權(quán)。因就買受人而言，其最終目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)的物所有權(quán)之惟一途徑為變更登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)互相競爭之關(guān)系中，如果出現(xiàn)二者勢均力敵且相比之下沒有明顯優(yōu)勢的前提下，先取得登記申請權(quán)者有優(yōu)先的效果。故就兩個(gè)合同之履行而言，可以以請求辦理過戶登記之先后，確認(rèn)買受人中先行使請求權(quán)方之行使登記請求優(yōu)先權(quán)。

以上是關(guān)于“出賣方將房屋先后出賣，如何確定房屋所有權(quán)歸屬？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。