一、什么是商品房預(yù)售合同
商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定,預(yù)售方在約定時間內(nèi),將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方,預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款,并按期接受商品房的書面協(xié)議。
二、商品房預(yù)售合同的效力如何認定
1、出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。
《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定:“出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。”該條規(guī)定將商品房預(yù)售許可證明的取得,作為審查合同是否有效的主要依據(jù),并不考慮審查對其他條件的具備與否,有其合理性。
如前所述,對預(yù)售商品房進行規(guī)制是十分必要的?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條,建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、第六條,國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預(yù)售的條件進行了規(guī)定。
按照上述規(guī)定,商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度。該制度要求開發(fā)商進行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,申請頒發(fā)預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)管理部門針對預(yù)售人的申請,對其是否具備包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》在內(nèi)的所有的預(yù)售條件進行審核,并到現(xiàn)場進行查勘。對符合預(yù)售條件的,予以核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
由此可見,《商品房預(yù)售許可證》是商品房合法預(yù)售的關(guān)鍵性證明文件,是政府對預(yù)售人預(yù)售資格的認可??梢孕蜗蟮卣f,《商品房預(yù)售許可證》就是預(yù)售人可以進行預(yù)售的“資格證”、“通行證”。另外,我們還應(yīng)當(dāng)看到,預(yù)售許可證制度是行政強制許可制度,其實施主要依賴于政府職能部門的管理?!胺ü賾?yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能,正確行使審判權(quán)。”“人民法院對出賣人預(yù)售資格的審查,主要看其是否取得商品房預(yù)售許可證明,對其他預(yù)售條件的審查主要是行政部門的權(quán)限。”這意味著法官在審查商品房預(yù)售合同的效力時,審查的范圍,應(yīng)當(dāng)限制在審查預(yù)售人是否以其名義獲得商品房預(yù)售許可證明及其真?zhèn)芜@一事實上。
買受人明知出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,而與出賣人簽訂的商品房預(yù)售合同,可以認為出賣人與買受人對商品房預(yù)售達成了一致意見,合同成立,但因為缺少生效要件(《商品房預(yù)售許可證》的取得),合同尚未生效。合同簽訂后,當(dāng)事人起訴的,應(yīng)認為合同生效要件的獲得已無可能,一般應(yīng)認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預(yù)售許可證》的條件,只是不肯予以辦理,而預(yù)購人請求認可合同效力的,可認定合同有效(類推適用《合同法》第四十五條第二款前段)。出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的,則可認為合同具備了生效要件,可以認定有效。
出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第(一)項的規(guī)定,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
2、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持?!痹摋l規(guī)定對《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款,關(guān)于“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定對合同效力的影響作了評價。
從《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的文義解釋,該款只是表明商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒福⑽磳⒋舜_定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執(zhí)行人為預(yù)售人,預(yù)購人(買受人)很難對此加以控制。因此,應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施,其實施與否,并不對合同本身的效力產(chǎn)生影響。對此,最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》已有規(guī)定。該解釋第九條中規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力……。”《商品房買賣合同糾紛解釋》只不過又一次進行了明確。
當(dāng)然,雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件的,應(yīng)當(dāng)從其約定(《合同法》第四十五條第一款前段、中段),但約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件,雖然沒有辦理登記備案手續(xù),雙方已實際履行合同的,視為雙方當(dāng)事人合意排除對該要件(約定)的適用(《合同法》第四十五條第一款前段的反對解釋)。
看了上文,您知道商品房預(yù)售合同的效力如何認定了嗎?出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立商品房預(yù)售合同,應(yīng)如何認定?在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,應(yīng)如何認定?當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,應(yīng)如何判決呢?這些情況都是比較復(fù)雜的,建議您咨詢相關(guān)專業(yè)的律師,讓律師幫您分析并解決相關(guān)事宜,您也會更加放心。
