一、什么是商品房預售合同

商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)，將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款，并按期接受商品房的書面協(xié)議。

二、商品房預售合同的效力如何認定

1、出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！痹摋l規(guī)定將商品房預售許可證明的取得，作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對其他條件的具備與否，有其合理性。

如前所述，對預售商品房進行規(guī)制是十分必要的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條，建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條，國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預售的條件進行了規(guī)定。

按照上述規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，申請頒發(fā)預售許可證明。房地產(chǎn)管理部門針對預售人的申請，對其是否具備包括《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》在內(nèi)的所有的預售條件進行審核，并到現(xiàn)場進行查勘。對符合預售條件的，予以核發(fā)《商品房預售許可證》。

由此可見，《商品房預售許可證》是商品房合法預售的關鍵性證明文件，是政府對預售人預售資格的認可?？梢孕蜗蟮卣f，《商品房預售許可證》就是預售人可以進行預售的“資格證”、“通行證”。另外，我們還應當看到，預售許可證制度是行政強制許可制度，其實施主要依賴于政府職能部門的管理?！胺ü賾斪⒁鈪^(qū)分司法審判權和行政管理權的不同職能，正確行使審判權?！薄叭嗣穹ㄔ簩Τ鲑u人預售資格的審查，主要看其是否取得商品房預售許可證明，對其他預售條件的審查主要是行政部門的權限?！边@意味著法官在審查商品房預售合同的效力時，審查的范圍，應當限制在審查預售人是否以其名義獲得商品房預售許可證明及其真?zhèn)芜@一事實上。

買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證明，而與出賣人簽訂的商品房預售合同，可以認為出賣人與買受人對商品房預售達成了一致意見，合同成立，但因為缺少生效要件（《商品房預售許可證》的取得），合同尚未生效。合同簽訂后，當事人起訴的，應認為合同生效要件的獲得已無可能，一般應認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預售許可證》的條件，只是不肯予以辦理，而預購人請求認可合同效力的，可認定合同有效（類推適用《合同法》第四十五條第二款前段）。出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，則可認為合同具備了生效要件，可以認定有效。

出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第（一）項的規(guī)定，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2、當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！痹摋l規(guī)定對《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款，關于“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定，將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定對合同效力的影響作了評價。

從《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的文義解釋，該款只是表明商品房預售合同應當?shù)怯泜浒?，但并未將此確定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執(zhí)行人為預售人，預購人（買受人）很難對此加以控制。因此，應當將商品房預售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施，其實施與否，并不對合同本身的效力產(chǎn)生影響。對此，最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋（一）》已有規(guī)定。該解釋第九條中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力……?！薄渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》只不過又一次進行了明確。

當然，雙方當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預售合同生效要件的，應當從其約定（《合同法》第四十五條第一款前段、中段），但約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預售合同生效要件，雖然沒有辦理登記備案手續(xù)，雙方已實際履行合同的，視為雙方當事人合意排除對該要件（約定）的適用（《合同法》第四十五條第一款前段的反對解釋）。

看了上文，您知道商品房預售合同的效力如何認定了嗎？出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應如何認定？在起訴前取得商品房預售許可證明的，應如何認定？當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，應如何判決呢？這些情況都是比較復雜的，建議您咨詢相關專業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關事宜，您也會更加放心。