一、 農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的情形

（一）農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問(wèn)題，由于其違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。

（二）我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。  

（三）法人或其他組織購(gòu)買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；  

（四）無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無(wú)效。  

（五）非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購(gòu)買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，因購(gòu)買人不符合申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。  

二、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形  

（一）農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過(guò)宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。  

（二）農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補(bǔ)辦相關(guān)宅基地申請(qǐng)手續(xù)。  

（三）已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報(bào)宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。  

（四）至于房屋買賣是否辦理過(guò)戶登記問(wèn)題，這并不影響合同效力。因?yàn)檗k理過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過(guò)戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：

1、從登記制度的設(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權(quán)利

的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物權(quán)變動(dòng)才需要登記，債權(quán)變動(dòng)不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)事性，排他性；債權(quán)是相對(duì)權(quán)，具有對(duì)人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對(duì)物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個(gè)同類的物權(quán)，而幾個(gè)債權(quán)可就同一標(biāo)的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達(dá)到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對(duì)人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請(qǐng)求債務(wù)人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買賣合同。明確了這一點(diǎn)，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。  

《土地管理法》第12條規(guī)定“……依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物等致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)使用權(quán)變更自變更登記之日起生效?！啊边@里的登記所要求的是作為物權(quán)的土地使用權(quán)的登記，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的登記。

2、從登記的法律性質(zhì)來(lái)看，過(guò)戶登記是房屋買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。物權(quán)法和債權(quán)法是民法的兩個(gè)重要領(lǐng)域。債權(quán)法要規(guī)范債權(quán)的產(chǎn)生、變更及其消滅，使債權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的行為是債權(quán)行為，合同是最重要的債權(quán)行為之一。債權(quán)行為的特點(diǎn)在于它能夠產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)，需要一定的履行行為才能夠使債權(quán)債務(wù)消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并進(jìn)行過(guò)戶登記的義務(wù)，買受人負(fù)有交付價(jià)款并協(xié)助出賣人進(jìn)行過(guò)戶登記的義務(wù)。進(jìn)行過(guò)戶登記是房屋買賣合同所產(chǎn)生的當(dāng)事人的義務(wù)之一，是合同效力的體現(xiàn)，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。  

以上便是農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的情形，合同有效的幾種情形的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。