一、 農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形
（一）農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規(guī)定，應認定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。
（二）我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經(jīng)過合法批準。
（三）法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；
（四）無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權利人追認，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應當認定買賣無效。
（五）非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。
二、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形
（一）農(nóng)村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。
（二）農(nóng)村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規(guī)定的標準，其與本農(nóng)村集體組織內部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續(xù)。
（三）已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應當認定為有效。
（四）至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，這并不影響合同效力。因為辦理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：
1、從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權利
的存在。債權和物權的區(qū)別決定了只有物權變動才需要登記，債權變動不需要登記。物權和債權是權利體系中最為重要的兩種權利，物權是絕對權，具有對事性，排他性；債權是相對權，具有對人性，并存性，即債權的權利人只能要求特定的債務人履行債務，而物權的權利人有權排除任何人對物權的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權，而幾個債權可就同一標的物并存。這就決定了物權必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權的對人性決定了只要債務人知道該債權的存在就足夠，債權人能且只能請求債務人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。明確了這一點，就可以合理解釋土地管理法的規(guī)定了。
《土地管理法》第12條規(guī)定“……依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物等致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權使用權變更登記。土地所有權使用權變更自變更登記之日起生效?！啊边@里的登記所要求的是作為物權的土地使用權的登記，而非土地使用權轉讓合同的登記。
2、從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。物權法和債權法是民法的兩個重要領域。債權法要規(guī)范債權的產(chǎn)生、變更及其消滅，使債權產(chǎn)生、變更、消滅的行為是債權行為，合同是最重要的債權行為之一。債權行為的特點在于它能夠產(chǎn)生債權債務，需要一定的履行行為才能夠使債權債務消滅。就房屋買賣合同而言，單有房屋買賣合同的訂立還不能產(chǎn)生房屋所有權轉移的效果，房屋買賣合同的效力是出賣人負有向買受人交付房屋并進行過戶登記的義務，買受人負有交付價款并協(xié)助出賣人進行過戶登記的義務。進行過戶登記是房屋買賣合同所產(chǎn)生的當事人的義務之一，是合同效力的體現(xiàn)，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。綜上所述，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響已成立的房屋買賣合同的效力。
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