一、房地產(chǎn)廣告虛假宣傳的責(zé)任

有時(shí)為達(dá)成房屋交易，置業(yè)顧問(wèn)、房產(chǎn)中介、售樓人員會(huì)對(duì)購(gòu)房者做出很多承諾，開(kāi)發(fā)商為項(xiàng)目制作建筑模型、投資拍攝廣告等，很多人受到這些因素吸引掏錢(qián)買(mǎi)房，卻不了解這些承諾如果寫(xiě)不進(jìn)合同，就僅僅是“空頭支票”。同其他商品買(mǎi)賣(mài)一樣，買(mǎi)房時(shí)也難免遇到商家制定的霸王條款。盡管有相關(guān)法律規(guī)定替消費(fèi)者維權(quán)，但誰(shuí)也不愿意遇上費(fèi)時(shí)費(fèi)力的麻煩。

（一）不少樓盤(pán)在樓書(shū)不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)”，或者“公司對(duì)樓盤(pán)廣告語(yǔ)有最終解釋權(quán)”。這種做法合理嗎？涉及的法律規(guī)定是什么？

隨著這幾年房產(chǎn)交易市場(chǎng)不斷活躍起來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商在對(duì)外宣傳其樓盤(pán)時(shí)，總是用最吸引購(gòu)房者眼球的、刺激購(gòu)買(mǎi)欲望的廣告語(yǔ)來(lái)進(jìn)行宣傳。有的宣傳：樓盤(pán)附近配有公立學(xué)校，有的宣傳有世界品牌商家進(jìn)入等配套設(shè)施。很多購(gòu)房者可能是因有公立學(xué)校，可以方便小孩上學(xué)而購(gòu)房；也有很多商鋪購(gòu)房者可能是因有品牌商家的進(jìn)駐而購(gòu)買(mǎi)。那么一旦交房后，購(gòu)房者卻等來(lái)了私立學(xué)校，品牌商家也未有，從而產(chǎn)生一種上當(dāng)受騙的感覺(jué)。

顯然，開(kāi)發(fā)商這種對(duì)外不實(shí)的宣傳是存在誤導(dǎo)、虛假宣傳和欺騙行為，違反了我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《廣告法》等相關(guān)規(guī)定，廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（二）房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容也屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一部分嗎，新廣告法中對(duì)于房地產(chǎn)廣告有諸多限制，對(duì)此怎么看？

新《廣告法》對(duì)房地產(chǎn)廣告的限制和虛假?gòu)V告的情形進(jìn)行了認(rèn)定，有利于規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)正常有序進(jìn)行，同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商虛假宣傳進(jìn)行了限制和責(zé)任承擔(dān)的后果。其中《廣告法》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

二、購(gòu)房者如何避免霸王條款

（一）有些地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》中規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。但實(shí)際上，車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條、七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有；而建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

從規(guī)定中，可以看出，開(kāi)發(fā)商對(duì)屬于業(yè)主共有的道路或場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，是無(wú)權(quán)出售、出租的。

（二）關(guān)于一些購(gòu)房合同中“樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸出賣(mài)人所有”的約定，是否違法呢？

這是不合法的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，業(yè)主可以合理使用外墻面，但必須合理、合法，即無(wú)償使用且不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益。

因此，外墻面屬業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不能保留外墻面的使用權(quán)，業(yè)主對(duì)與其專(zhuān)有部分緊密相連的外墻面可以進(jìn)行合理利用。

（三）購(gòu)房者應(yīng)該享有哪些公共收益？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條、七十四條的規(guī)定，購(gòu)房者一般對(duì)享有對(duì)以下部分的公共收益：露天停車(chē)費(fèi)、攤位出租費(fèi)、小區(qū)泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、寬帶、小區(qū)外墻廣告、電梯廣告等。

（四）購(gòu)房合同中約定延期交房都可免責(zé)是否合理？延期交房責(zé)任如何認(rèn)定？

根據(jù)雙方合同的約定，只要是非法定事由，是因開(kāi)發(fā)商自身建設(shè)的原因和小區(qū)綠化等方面的原因?qū)е卵悠诮环?，作為?gòu)房者可以要求支付延期違約金。

（五）購(gòu)房者簽訂合同如何應(yīng)對(duì)、避免霸王條款呢？

建議購(gòu)房者在簽訂合同前仔細(xì)審查合同內(nèi)容：

1、權(quán)利和義務(wù)是否對(duì)等；

2、違約責(zé)任是否對(duì)等，特別是對(duì)開(kāi)發(fā)商交房的時(shí)間、交付的標(biāo)準(zhǔn)等方面的違約責(zé)任是否進(jìn)行了約定。

以上便是房地產(chǎn)廣告虛假宣傳的責(zé)任，購(gòu)房者如何避免霸王條款的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的法律分析。