一、開發(fā)商隨行就市漲房?jī)r(jià)是否違約

案例：去年5月黃某簽訂了商品房銷售簽約意向書，預(yù)定了一套商品房A。合同上寫明一旦不買，定金就不退回。該房屋建筑面積95平方米，售價(jià)每平方米五千元。黃某當(dāng)場(chǎng)繳納了2萬元定金。此后，在繳納首付款時(shí)，黃某被告知，預(yù)售房面積縮減至80平方米，價(jià)格為一口價(jià)60萬元。相比意向書約定的面積和價(jià)格，房子“身價(jià)”上漲了不少。但瑞X公司堅(jiān)稱自己擁有最終解釋權(quán)，房?jī)r(jià)隨行就市，不存在違約行為。交涉未果，黃某訴至法院B，要求瑞X公司承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金4萬元，賠償“房?jī)r(jià)上漲損失”16萬元。一審法院判決瑞X公司承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金4萬元，酌定賠償黃某信賴?yán)鎿p失6萬元。瑞X公司不服，向C中院提出上訴。C中院認(rèn)為，因瑞X公司的違約行為導(dǎo)致雙方不能簽訂正式商品房買賣合同，其違約行為造成黃某信賴?yán)鎿p失，但一審法院酌定瑞X公司賠償6萬元過高，將瑞X公司應(yīng)承擔(dān)的賠償損失數(shù)額調(diào)整為4萬元。

（一）黃某簽訂的商品房銷售簽約意向書應(yīng)該如何定義性質(zhì)（屬于什么合同）？是否有效？

民事合同只要不違法法律禁止性規(guī)定，并且是當(dāng)事人意思達(dá)成一致，合同就是合法有效的。結(jié)合本案，當(dāng)事人簽訂的這份《商品房銷售簽約意向書》是合法有效的。但是目前司法實(shí)踐中對(duì)于《商品房銷售簽約意向書》存在不同的理解和處理方式，如果這份《商品房銷售簽約意向書》符合法律規(guī)定的商品房買賣合同的構(gòu)成要素的，可以認(rèn)定為是一份商品房買賣合同。如果《商品房銷售簽約意向書》內(nèi)容不全或者缺乏法律規(guī)定商品房買賣合同的必要條件的，則不能認(rèn)定為是商品房買賣合同，只能認(rèn)定為是一份預(yù)約合同。本案中，二審法院基本認(rèn)定《商品房銷售簽約意向書》屬于預(yù)約合同性質(zhì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的違約，導(dǎo)致黃某受損，因此應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）雙方已經(jīng)簽訂商品房銷售簽約意向書，買家也給了定金，開發(fā)商卻臨時(shí)漲價(jià)、縮減房屋大小，這樣是否構(gòu)成了違約，為什么？

開發(fā)商的行為是構(gòu)成違約，《商品房銷售簽約意向書》是合法有效的合同，因此合同條款對(duì)雙方都有法律約束力，而開發(fā)商臨時(shí)漲價(jià)顯然違反合同約定，因此是違約行為。

（三）瑞X公司堅(jiān)稱自己擁有最終解釋權(quán)，房?jī)r(jià)隨行就市，不存在違約行為。這句話是否有道理？

毫無道理。首先黃某和開發(fā)商之間的《商品房銷售簽約意向書》依法成立并生效。雙方都要遵守合同的約定。任何一方當(dāng)事人需要變更合同條款的，需要和對(duì)方當(dāng)事人達(dá)成一致意見。

本案中，雖然“瑞X公司堅(jiān)稱自己擁有最終解釋權(quán)，房?jī)r(jià)隨行就市”，但這個(gè)約定沒有獲得對(duì)方當(dāng)事人同意，而且“房?jī)r(jià)隨行就市“的約定并不明確，因此不具備法律效力。

二、定金、訂金一字之差的法律后果

（一）房屋買賣合同糾紛案件中，隨行就市漲房?jī)r(jià)的事件并不少，但是不少買家都容易陷進(jìn)一個(gè)誤區(qū)，已經(jīng)訂立合同并交付定金，合同上寫明一旦不買，定金就不退回了。買家只好咬牙被宰。事實(shí)上，我國法律有沒有維護(hù)買家這方面的規(guī)定呢？

避免這種情況，需要明確兩點(diǎn)：

1、定金不能退。定金使用法律規(guī)定的定金罰則。

2、訂金可以退。一字之差，要注意分別。在房屋買賣合同中，對(duì)于房屋總價(jià)、單價(jià)都需要明確約定，這樣才能最大維護(hù)買家的利益。

（二）黃某簽訂意向書的時(shí)候交付了兩萬元定金，如今瑞X公司的做法，黃某可以追討什么賠償？有什么關(guān)于賠償標(biāo)準(zhǔn)的法規(guī)嗎？

黃某可以向開發(fā)商要求雙倍定金返還或者賠償其實(shí)際損失。兩者取高，不能重復(fù)選擇。但是我們要注意的是，賠償損失的訴求需要提供充分證據(jù)證明有損失存在的。

（三）C中院認(rèn)為，一審法院酌定瑞X公司賠償6萬元過高，將瑞X公司應(yīng)承擔(dān)的賠償損失數(shù)額調(diào)整為4萬元。這個(gè)判定結(jié)果的理由依據(jù)是什么？

根據(jù)最高人民法院的司法解釋，如果一方當(dāng)事人認(rèn)為違約金過高，可以向人民法院申請(qǐng)降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，但是是否批準(zhǔn)由人民法院決定。

以上便是開發(fā)商隨行就市漲房?jī)r(jià)是否違約，定金、訂金一字之差的法律后果的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。