一、房地產聯建合同主體資格確定

《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規(guī)定房地產開發(fā)經營者必須具備相應的資格條件，房地產開發(fā)聯建也屬于房地產開發(fā)的一種，因此也必須遵守此一規(guī)定，最高人民法院的相關司法解釋也明確了這一條件限制。因此在進行房地產開發(fā)聯建時，其風險首先來自合作對象。

在選擇聯建合作對象時，有土地使用權但缺乏資金或房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)，首先應當核實對方是否具有相應的房地產開發(fā)經營資格條件；有資金或房地產開發(fā)經營資格但無土地使用權的單位，須確認對方是否合法持有用于項目建設的土地的使用權。否則，雙方所簽的參建、聯建合同可能會因為不具備房地產開發(fā)經營條件而導致無效甚至受到行政處罰。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第34條、第35條規(guī)定，違反該條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發(fā)經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款；未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。當然，如果企業(yè)既有土地使用權，又有房地產開發(fā)經營資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。 為此，應要求合作方提供經過年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)資質等級證書(最好復印一套存檔備查)并仔細審查；同時，還可以委托律師對對方進行資信和土地權屬等調查，以確認合同主體資格。

二、聯建合同的法律風險防范

（一）確定聯建的合作對象后，就進入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。 本階段，雙方一般至少應就下列事項(風險包含于其中)進行協商，達成一致意見后簽訂聯建合同(或協議)：

1、雙方合作事項概況，包括項目的基本情況、項目報批手續(xù)、項目拆遷與前期開發(fā)等；

2、雙方的權利和義務。本項的約定事項應當包括但不限于：合作方式及相應權限、項目總投資數額及投入方式、土地使用權證的變更登記、工程建設項目相關許可證書的辦理、資金到位進度安排、利潤或所建房屋分配比例、稅費承擔、其他雙方認為有必要的事項：違約責任；合作期限；未盡事宜的處理方式；糾紛的解決方法。

（二）在本階段，聯建方應作的主要事項有：

1、核實對方持有的該建設項目用地的國有土地使用權證、國有土地使用批準文件或相應房地產開發(fā)經營資格的真實性、合法性。這是因為《土地管理法實施條例》第23條明確規(guī)定，具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。沒有土地使用權的具體建設項目屬于違法建設，會導致國家有關部門的查處。

2、簽訂合同應當注意如下原則：合同條款尤其是雙方權利、義務及違約責任的約定條款必須明確、具體、詳細，用詞(包括標點符號)準確而不發(fā)生歧義，切忌模棱兩可、含混不清；口頭協商一致的事項最好能夠落實到具體的書面合同中。俗話說：“口說無憑，立字為據”，畢竟發(fā)生糾紛時需要用證據來支持自己的主張和請求，寧愿簽訂合同時麻煩一點，也不要在以后發(fā)生爭議、己方利益受損時索賠無憑無據，吃啞巴虧。

以上便是房地產聯建合同主體資格確定，聯建合同的法律風險防范的具體內容，希望能夠對您有所幫助，當然，在實踐中，由于聯建的復雜性，聯建主體最好是委托律師參與合同的談判、合同的擬訂，或達成初步協議后將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。