一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系  

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中觀點(diǎn)明確。  

在我國(guó)的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有。根據(jù)我國(guó)土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí)，房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。  

二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對(duì)農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定  

（一）《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”  

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。  

國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。  

（二）最高人民法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣效力的意見  

最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有?！弊罡咴河?984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻螅瑖?guó)務(wù)院及有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地出臺(tái)了嚴(yán)格管理政策，最高院未就此出臺(tái)過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷最高院對(duì)農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

以上便是農(nóng)村房屋與土地的關(guān)系，農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。