一、關(guān)于農(nóng)村房屋的界定

（一）農(nóng)村房屋一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在農(nóng)村集體土地上所建造的建筑物，是一種重要而普遍的財產(chǎn)形式。

農(nóng)村房屋具有以下幾個特征：

1、房屋所有人一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。

2、房屋的依賴性。所有的房屋作為不動產(chǎn)，具有一個共性。即都依賴于土地而存在，失去土地，則成為空中樓閣，不復存在。房屋與土地是緊緊聯(lián)系在一起的。

3、房屋宅基地取得的無償性、限制性。農(nóng)民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉(zhuǎn)讓。同時，宅基地的取得一般為無償取得。

4、房屋流通的限制性。農(nóng)村房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民，而且應是無房戶，否則便是擅自處分農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

二、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度

（一）建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性

在我國，城市房屋和農(nóng)村房屋實行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證，對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農(nóng)村房屋財產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財產(chǎn)管理的一種制度，對其進行確權(quán)發(fā)證已是迫在眉睫。

1、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實行市場經(jīng)濟的需要

隨著農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快，舉家進城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多，農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣私宅的情況越來越普遍。但是農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓私宅時經(jīng)常遇到這樣的問題，由于我國農(nóng)村房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，買賣時無法辦理過戶手續(xù)，造成這些農(nóng)村私宅交易存在風險，由此便導致大量農(nóng)村私宅閑臵甚至毀壞，致使農(nóng)民的房屋財產(chǎn)缺乏有力保護。這種狀況已不利于農(nóng)村人口的流動和農(nóng)村經(jīng)濟的市場化發(fā)育。為此，有關(guān)部門應盡快完善有關(guān)法律法規(guī)，通過為農(nóng)民住宅辦理產(chǎn)權(quán)證的方式，使農(nóng)村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進農(nóng)村人口有序流動，推動農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展。

2、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是確定房屋所有權(quán)的需要

目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來證明自己對房屋享有所有權(quán)的證書一般是當?shù)貐^(qū)、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)，而不能明確宅基地之上的房屋所有權(quán)。農(nóng)民要想確定房屋所有權(quán)，必須取得相應的房屋產(chǎn)權(quán)證書。

3、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實現(xiàn)房屋財產(chǎn)權(quán)能的需要

農(nóng)村房屋象其他財產(chǎn)一樣，財產(chǎn)權(quán)能包括財產(chǎn)的所有、占有、使用、收益和處分。因農(nóng)村房屋一般沒有產(chǎn)權(quán)證，交易主體資格的局限性，限制了農(nóng)村房屋財產(chǎn)權(quán)能的最大實現(xiàn)。農(nóng)村房屋經(jīng)確權(quán)發(fā)證后，依法進入市場進行交易、租賃、抵押，由不動資產(chǎn)變?yōu)橘Y本流向社會，將直接為農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展起到加速作用。

4、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是維護社會穩(wěn)定的需要

以往的經(jīng)驗表明，由農(nóng)村房產(chǎn)引發(fā)的家庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經(jīng)常發(fā)生，而諸如處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。由于農(nóng)村房屋沒有房屋產(chǎn)權(quán)證這一法律上的憑證，類似的糾紛很難調(diào)解，還極易引發(fā)一些社會治安問題。對農(nóng)村房屋進行確權(quán)發(fā)證，可以避免其中一些糾紛的發(fā)生，為處理糾紛提供法律上的依據(jù)，有利于維護社會穩(wěn)定。

（二）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容

目前，城市房屋產(chǎn)權(quán)登記有建設(shè)部的部門規(guī)章予以具體規(guī)范，如 1997年10月27日建設(shè)部第57號令發(fā)布的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》，并于2001年8月15日修正。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記沒有具體 的法律、行政法規(guī)規(guī)定。在《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》中規(guī)定，該辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照該辦法執(zhí)行。某些地方性規(guī)章如廣東省廣州市人民政府2001年7月1日發(fā)布的《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》、福建省廈門市人民政府1998年8月11日頒布的《廈門市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定》等，對農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記設(shè)立了地方性法律規(guī)范。在我國，農(nóng)村范圍廣，人口多，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)全國沒有設(shè)立統(tǒng)一登記，使農(nóng)村房屋與城市房屋的法律保護存在差異，不利于農(nóng)村市場經(jīng)濟的發(fā)展。因此，設(shè)立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度已成必要。

以上便是關(guān)于農(nóng)村房屋的界定，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，當然，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。