一、主體變更確認(rèn)書的意義
案例：羅先生通過A地產(chǎn)公司將自己房產(chǎn)出售給胡小姐，A中介公司制定業(yè)務(wù)員小張辦理相關(guān)手續(xù)，因胡小姐屬于資深炒房客，受限購令的影響，房產(chǎn)只能過戶至其他人名下。而胡小姐跟小張比較熟悉，通過小張購買了幾套物業(yè)，小張對其也比較放心，因此，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及過戶時(shí)，胡小姐要求填寫其一個(gè)朋友鄭小姐的名字，小張就直接操作辦理，也沒有提出簽訂主體變更確認(rèn)書。
哪知胡小姐辦完過戶手續(xù)后，不肯支付傭金，稱其未購買該物業(yè)，合同已經(jīng)解除了。小張無奈，只能告知公司通過訴訟解決。 法院審理后，認(rèn)為房產(chǎn)過戶至鄭小姐名下，A中介公司并未有證據(jù)證明屬于胡小姐的意愿，認(rèn)定中介公司并未促成羅先生及胡小姐的交易，不能收取傭金。
在實(shí)際操作中，因貸款政策或限購政策，買方要求將房產(chǎn)過至其他人名下的情況較多，發(fā)生此種情況時(shí)，一定要買方、賣方及買方指定過戶的那方，三方共同簽署主體變更確認(rèn)書。 有任何一方未簽訂，都將發(fā)生較重的法律后果。
（一）業(yè)主未簽字 如業(yè)主未簽字，A中介公司或擔(dān)保公司將房產(chǎn)過戶至其讓人名下，則屬于不當(dāng)處理業(yè)主 的委托權(quán)，業(yè)主有權(quán)要求撤銷合同，并主張中介公司或擔(dān)保公司存在過錯(cuò)，要求賠償。這種情況在業(yè)主想違約時(shí)比較常見，業(yè)主此時(shí)要求只能按照原合同過戶至買方名下，否則，可以追究買方違約責(zé)任。
（二）買方未簽字 這就是案例中的情形，中介公司只能收取一定必要費(fèi)用，無法認(rèn)定交易已經(jīng)完成，辛辛 苦苦作完一個(gè)單，卻只能收取20%的費(fèi)用，心有不甘卻也無可奈何。
（三）指定過戶的新買方未簽字 這時(shí)，只能追究原承諾傭金的買方或賣方的傭金責(zé)任，而由于沒有財(cái)產(chǎn)線索，即使勝訴，也將面臨無法執(zhí)行的狀況。如新買方簽字，并對傭金承擔(dān)連帶責(zé)任，如果未支付傭金，可以申請法院查封新買方的房產(chǎn)，對勝訴后再執(zhí)行極為有利。
因此，涉及主體變更時(shí)，一定要三方共同簽字確認(rèn)，以免發(fā)生上述后果。
二、合同履行過程中被法院查封如何處理
合同履行過程中房產(chǎn)被法院查封，此類現(xiàn)象已經(jīng)多次發(fā)生，那么碰到這種情況如何處理呢？
（一）要求業(yè)主了解查封機(jī)關(guān)，可以通過打印查封表獲得。確認(rèn)是民事查封還是被海關(guān)、稅務(wù)等機(jī)關(guān)基于刑事案件進(jìn)行查封。
（二）如果確認(rèn)查封機(jī)關(guān)為海關(guān)、稅務(wù)等機(jī)關(guān)基于刑事案件查封了該房產(chǎn)，則需向查封機(jī)關(guān)了解原因，協(xié)商是否可以解封。如果是因民事訴訟被人民法院查封，則通過查封表上的案號，到法院查詢經(jīng)辦法官，提交申請解封的材料以及提供等額財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保，可以解除查封。解封后再按照正常流程辦理轉(zhuǎn)讓、過戶手續(xù)。
（三）解封需要多久
因解封沒有法律明確規(guī)定期限，在司法實(shí)踐中，提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)及解封申請書后，法院一般在5-15內(nèi)可以解封。部分案件因辦事法官的效率問題可能拖至1-2個(gè)月，因此，申請解封后，應(yīng)當(dāng)督促法官盡快解封，以便辦理交易手續(xù)。
（四） 房產(chǎn)被查封的后果怎樣
如果合同履行過程中房產(chǎn)被法院查封，如果未能及時(shí)解封，則業(yè)主需要承擔(dān)違約責(zé)任。對于買方來說，由于房產(chǎn)之前已經(jīng)被查封，說明業(yè)主存在其他債務(wù)問題，即使起訴業(yè)主，最終勝訴，也將面臨無法執(zhí)行的情況，甚至已經(jīng)支付的定金都未必能執(zhí)行到位。對于中介公司來說，由于最終未能完成過戶，中介方只能收取一定必要費(fèi)用。因此，房產(chǎn)被查封對三方都將產(chǎn)生不利影響，最好協(xié)商進(jìn)行解封。
以上便是主體變更確認(rèn)書的意義，合同履行中被法院查封如何處理的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。
