一、未成年人房產交易的處理程序

（一）國家為未成年人財產處理的有關法律規(guī)定：

1、我國《民法通則》第18條規(guī)定：監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產。

2、《未成年人保護法》第12條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責或者侵害被監(jiān)護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。第47條規(guī)定：侵害未成年人的合法權益，對其造成財產損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。

（二）依據(jù)以上規(guī)定可知，未成年人房產的處分必須由監(jiān)護人代理。在實際操作中，如果要處分未成年人房產，則需要按以下程序辦理：

1、到公證處辦理監(jiān)護權公證，證明本人為該未成年人的合法監(jiān)護人，并承諾處分該房產是為了未成年人利益考慮。

2、將監(jiān)護權公證書、未成年人及其監(jiān)護人的身份證或戶籍證明復印件提供給中介公司。

3、由監(jiān)護人簽訂房產買賣合同，正常辦理房產交易手續(xù)。              

二、繼承房產交易程序

房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。如繼承人想要將房產出售，需要分兩步走。第一，辦理房屋繼承過戶手續(xù)。第二，辦理房屋交易手續(xù)。想要直接將房產由被繼承人過戶至新買家名下是不可操作的。  

（一） 繼承順序及過戶手續(xù)。

要辦理房屋繼承過戶手續(xù)，首先要了解房屋如何繼承、繼承的順序。繼承有四種類型：

1、指定繼承，即通常所說的按照遺囑繼承，指定繼承優(yōu)先于法定繼承。

2、法定繼承，即按《繼承法》規(guī)定的繼承人序列依次繼承。 第一順序：配偶、子女、父母。  第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 被繼承人死亡后，首先由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

3、代位繼承：被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權繼承的遺產份額。

4、轉繼承：繼承人在被繼承人死亡后，在遺產繼承前死亡的，其繼承份額由其他繼承人承受。

（二）確定繼承人順序后，先辦理繼承過戶手續(xù)，然后辦理交易手續(xù)。                       

案例一：劉某與何某于1954年結婚，并生育兩個兒子、一個女兒。大兒子劉大1979年結婚，育有一子劉小大。小女兒劉三與丈夫顧某育有一女劉小三。劉大于2005年去世，劉某于2008年去世，在遺產未分配前，小女兒由 于過分悲痛去世。問劉某的的遺產如何分配？

首先法定繼承，繼承人為何某及劉大、劉二、劉三。劉大先于劉某去世，故其繼承份額由兒子劉小大繼承，此即代位繼承。劉三于遺產分配前去世，其應當繼承的份額由法定繼承人顧某、劉小三、何某繼承，此繼承為轉繼承。因此，遺產先分配四份，何某、劉二、劉三、劉小大各繼承四分之一。劉三的四分之一由顧某、劉小三、何某平均分配，每人分得十二分之一。最終分配結果：何某分得三分之一，劉二、劉小大各分得四分之一，顧某、劉小三各分得十二分之一。

案例二：張某與鄧某于1990年結為夫妻，婚后育有女兒張小丫和兒子張小仔，1999年張某購買了位于長沙市XX大廈XX號物業(yè)一棟。2006年張某父親去世，張某母親與張某、鄧某生活在一起。2010年張某去世，這時，張小丫已年滿18歲，張小仔14歲。鄧某想要將物業(yè)出售，其他繼承人人均同意放棄繼承權，程序上如何操作？

分析：第一步，確定房產繼承人。沒有遺囑繼承，因此按照法定繼承來確定繼承人。第一順序繼承人為妻子鄧某、張某母親、張小丫和張小仔。張某母親、張小丫為完全行為能力人，可以自由放棄繼承權。張小仔未成年，因此不能放棄繼承。故房產的繼承人為鄧某和張小仔。第二步，辦理繼承過戶。 首先到公證處辦理繼承公證，需要手續(xù)：被繼承人死亡證明；被繼承人單位或居委會開的繼承證明；繼承人身份證明；房產證明；張母、張小丫放棄繼承的聲明。第三步，辦理交易手續(xù)。因涉及到未成年人為共有權人，首先到公證處做監(jiān)護權公證，以及承諾處分房產是為了未成年人利益。然后，按照正常交易程序辦理房屋買賣過戶手續(xù)。

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