一、簽訂二手房買賣合同前應(yīng)注意的事項
（一）哪些房產(chǎn)不能進行轉(zhuǎn)讓
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： 1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
3、依法收回土地使用權(quán)的；
4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
5、權(quán)屬有爭議的；
6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
小產(chǎn)權(quán)房、安居房、軍產(chǎn)房、期房等在取得全部產(chǎn)權(quán)前禁止進行交易。因此在促成買賣合同簽訂前，一定要查實產(chǎn)權(quán)，以便明確房產(chǎn)是否確定能夠依法進行轉(zhuǎn)讓。否則，促成了無效的買賣合同，不但無權(quán)收取傭金，還面臨賠償損失的責任。
二、簽訂買賣合同需預(yù)先審核的三大要素
簽訂買賣合同需預(yù)先審核的三大要素：即賣方、買方、房屋。
簽訂一份有效的買賣房屋，必須要買賣雙方為適格主體，房屋必須在法律允許轉(zhuǎn)讓的范圍內(nèi)。
（一）審查賣方主體資格。
1、賣方必須是實際產(chǎn)權(quán)人（即產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主），如果不是實際產(chǎn)權(quán)人，則代理人必須有授權(quán)委托書方能簽訂買賣合同。
2、如賣方是未成年人，則應(yīng)由監(jiān)護人簽訂買賣合同，且簽訂合同前，需要到公證處辦理監(jiān)護權(quán)公證，證明監(jiān)護人有合法監(jiān)護權(quán)且處分房產(chǎn)是為了未成年人利益著想。
3、共有房產(chǎn)要全體共有人簽字同意出售，否則合同不發(fā)生法律效力。
（二）審查房屋是否在法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓的范圍之內(nèi)。
簽訂合同前，一定要核實房產(chǎn)權(quán)利是否有瑕疵（即產(chǎn)權(quán)是否存在異議登記），是否取得全部產(chǎn)權(quán)（即是否已經(jīng)取得紅本房產(chǎn)證），是否存在查封，如存在上述問題，則房產(chǎn)不能進行交易。
（三）審查買方是否主體適格。
買方必須是法律、法規(guī)規(guī)定可以購買房產(chǎn)的權(quán)利人。因此，要查看買方是否受限購令、限外令的影響。如買方屬于政策原因限制購買的，則合同不能履行，中介公司不但收不到傭金，而且對聲譽造成較大影響，甚至面臨賠償損失的責任。 （四）限購令和限外令的注意
1、限購令：對在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買90平方米（含）以下新建商品住房。
2、限外令：境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。
以上便是簽訂二手房買賣合同前應(yīng)注意的事項，以及需預(yù)先審核的三大要素的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭斎?，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進行專業(yè)的法律分析。
