一、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第三項(xiàng)已明確為“十五日內(nèi)”承租人須明確是否購買。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財(cái)產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計(jì)算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。

二、侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償范圍

1、尋租費(fèi)用損失

尋租費(fèi)用損失指的是由于承租人優(yōu)先購買權(quán)的喪失，導(dǎo)致承租人不能繼續(xù)租賃該房屋，承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費(fèi)的尋找合適租賃點(diǎn)的費(fèi)用損失。但是房屋所有權(quán)人的更換本身不能直接導(dǎo)致承租人的無法繼續(xù)租賃，只有在客觀上新房屋所有權(quán)人未與其簽訂新的租賃合同，且未繼續(xù)簽訂租賃合同的原因在于法律的禁止性規(guī)定或雙方就新租賃意向無法達(dá)成一致。

對于承租人而言，舉證方面需要注意以下幾個(gè)角度：1、向新房屋所有權(quán)人發(fā)出的限期續(xù)租意向書（得到確認(rèn)）；2、尋租新房屋的中介費(fèi)用發(fā)票；3、其他尋租過程中所花費(fèi)的費(fèi)用票據(jù)。

2、搬遷費(fèi)用

搬遷費(fèi)用主要指因雇請搬家人員所花費(fèi)的費(fèi)用。費(fèi)用證據(jù)主要指費(fèi)用發(fā)票及相關(guān)的費(fèi)用票據(jù)。

3、涉案房屋相關(guān)費(fèi)用

涉案房屋相關(guān)費(fèi)用主要指的是承租人替代購買房屋過程中所花費(fèi)的中介費(fèi)用及其他費(fèi)用。有人任務(wù)承租人另行購買的房屋所花費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用不再賠償之列，因?yàn)榧幢愠凶馊速徺I替代性房屋，仍然會(huì)產(chǎn)生交易成本。對于已經(jīng)明確房屋所有權(quán)人且存在一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系的房屋交易而言，雙方在房屋買賣中的交易成本是極低的。例如，承租人不需要另行支付中介費(fèi)用就可以直接可以和房屋所有權(quán)人洽談并根據(jù)公開價(jià)格獲得交易機(jī)會(huì)。因此此種情況下的交易成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于承租人另行購買房屋的交易成本。

另外一層主要指的是合同預(yù)期利益的損害賠償問題，實(shí)務(wù)中可以承租人所替代購買的房屋本身的現(xiàn)時(shí)再轉(zhuǎn)讓價(jià)值與涉案房屋之間的現(xiàn)時(shí)再轉(zhuǎn)讓價(jià)值之差。

4、其他費(fèi)用

承租人優(yōu)先購買權(quán)案件，其他費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件實(shí)務(wù)情況而定，例如承租人為調(diào)查房屋所有權(quán)人的房屋轉(zhuǎn)讓行為而花費(fèi)的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋再轉(zhuǎn)讓價(jià)值而花費(fèi)的鑒定費(fèi)用等。

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