一、什么是優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。中國也于1999年正式確立了這項(xiàng)法律制度。《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。”

關(guān)于對《合同法》第230條規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)的理解，需要明確以下四點(diǎn)：(1)僅限于房屋租賃場合；(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人；(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失；(4)在轉(zhuǎn)租的場合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者。

二、拖欠租金的租戶具有優(yōu)先購買權(quán)么

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣方房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在與否并不以承租人是否按照租賃合同約定繳納租金為前提，如果承租人拖欠租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，因租賃關(guān)系不存在，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。只要雙方租賃合同沒有解除，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

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