案情簡介：法院查封房出租

法院在某民事案件執(zhí)行過程中于2004年依法查封了被執(zhí)行人甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）名下的一處樓盤，2006年，該樓盤經(jīng)法院拍賣，由乙公司買受，乙公司與法院辦理交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)甲公司于2005年將法院查封的若干間房屋分別租賃給幾位不知情的第三人，租期有的長達(dá)十年之久。雖經(jīng)法院公告公示乙公司為現(xiàn)房屋所有權(quán)人，但各租戶均不配合與乙公司重新簽訂租賃合同或騰退房屋，導(dǎo)致乙公司不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)際占有和控制權(quán)?，F(xiàn)乙公司申請(qǐng)法院將租房人予以騰退，在法院張貼出限期騰退房屋的公告后，租房人提出執(zhí)行異議，認(rèn)為其已簽訂合同并交納房租，法院應(yīng)維護(hù)其租賃使用房屋的權(quán)益。

法院判決：出租合同不受法律保護(hù)

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：甲公司是在未經(jīng)法院許可的情況下私自將法院查封的房屋予以租賃，該租賃合同不受法律保護(hù)，租房人提出的異議不成立。在公平、公正、維護(hù)穩(wěn)定的主導(dǎo)思想下，法院經(jīng)過與乙公司和各承租人溝通，針對(duì)承租人的不同情況分別予以解決：對(duì)希望繼續(xù)租賃的租戶，敦促其與乙公司重新簽訂租賃合同并交納租金，乙公司適當(dāng)給予優(yōu)惠；對(duì)同意自行騰退的租戶，乙公司支付部分裝修補(bǔ)償金；對(duì)既不交租金又無理拒不騰退的占房人，法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

律師說法：

法院依法采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以公示，公示后在采取強(qiáng)制措施期間，任何人未經(jīng)法院允許，不得對(duì)該財(cái)產(chǎn)作出轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為。《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

從合同效力上看，本案中法院依法查封的房屋，在房屋管理部門予以登記備案，并張貼公告，通過這些形式進(jìn)行公示，該房屋屬限制流通物，被執(zhí)行人未經(jīng)法院允許無權(quán)處置。被執(zhí)行人私自將房屋進(jìn)行出租，所簽訂的租賃合同無效，承租人如在簽訂合同時(shí)為善意，不了解房屋真實(shí)狀況，可通過法律程序追究被執(zhí)行人合同無效導(dǎo)致的損失，但法院有權(quán)依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

因此，經(jīng)法院拍賣，乙公司為合法買受人，擁有房屋產(chǎn)權(quán)，有權(quán)向法院主張排除妨害，法院也應(yīng)當(dāng)維護(hù)強(qiáng)制查封的效力和買受人的合法權(quán)利，在調(diào)解無效的情況下，對(duì)非法占房人予以強(qiáng)制騰退。

律師提醒：如果自己直接向出租人租賃，也應(yīng)去房屋管理部門查詢清楚，即使出租人確是房屋所有人，如該房屋屬司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施的財(cái)產(chǎn)，也不得承租，避免因合同無效導(dǎo)致其權(quán)益受到侵害。

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