案情簡(jiǎn)介：物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域獲收益

2003年開(kāi)始，A物業(yè)公司受B小區(qū)建設(shè)單位委托，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。B小區(qū)于2008年成立了業(yè)主委員會(huì)。從2008年11月開(kāi)始，A物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用B小區(qū)物業(yè)公共場(chǎng)地、電梯進(jìn)行了修建停車(chē)位、發(fā)布廣告等盈利活動(dòng)，獲得了公共收益。2013年4月11日，B小區(qū)業(yè)委會(huì)與A物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。A物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未曾公布公共收益的賬目明細(xì)，在退場(chǎng)時(shí)也未就公共收益與業(yè)委會(huì)進(jìn)行交接，并在業(yè)委會(huì)提出返還請(qǐng)求時(shí)以主體不適格、經(jīng)營(yíng)成本高于收益、已過(guò)時(shí)效等理由予以拒絕。2014年9月10日，B業(yè)委會(huì)提起本案訴訟，要求A物業(yè)公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。

法院判決：業(yè)主可以訴請(qǐng)物業(yè)公司返還收益

重慶市沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除合理成本后的收益給付業(yè)主委員會(huì)的，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意即將業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)停車(chē)位及廣告位，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會(huì)，用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。物業(yè)公司對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)公司抗辯稱(chēng)停車(chē)位、廣告位的經(jīng)營(yíng)成本高于收益的觀(guān)點(diǎn)無(wú)證據(jù)支持且與常理相悖，法院不予采信。但是考慮到約300個(gè)停車(chē)位以及電梯廣告位的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)必然存在成本，在雙方均不申請(qǐng)司法評(píng)估、審計(jì)的情況下，法院依據(jù)查明的案件事實(shí)、本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，將物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會(huì)的收益酌定為491602.80元，即雙方一致確認(rèn)的收益總額819338元的60%。據(jù)此，法院判決：A物業(yè)公司返還B業(yè)委會(huì)公共收益491602.80元并賠償資金占用損失。

律師說(shuō)法：

物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，業(yè)委會(huì)請(qǐng)求物業(yè)公司將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)公司對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，A物業(yè)公司利用B小區(qū)的公共區(qū)域開(kāi)辟露天停車(chē)位，收取停車(chē)費(fèi)，并利用電梯為廣告公司提供廣告位收取廣告費(fèi)，上述收益均屬B小區(qū)全體業(yè)主所有，A物業(yè)公司扣除合理成本之后的收益應(yīng)返還給B業(yè)主。

以上是關(guān)于“物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益，是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，業(yè)主能否訴請(qǐng)返還收益？”等問(wèn)題的分析與回答，如果您還有疑問(wèn)，不妨問(wèn)問(wèn)專(zhuān)業(yè)的律所，或者咨詢(xún)我們專(zhuān)業(yè)的律師。