案情簡介：物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域獲收益

2003年開始，A物業(yè)公司受B小區(qū)建設(shè)單位委托，對該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。B小區(qū)于2008年成立了業(yè)主委員會。從2008年11月開始，A物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用B小區(qū)物業(yè)公共場地、電梯進(jìn)行了修建停車位、發(fā)布廣告等盈利活動，獲得了公共收益。2013年4月11日，B小區(qū)業(yè)委會與A物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。A物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未曾公布公共收益的賬目明細(xì)，在退場時也未就公共收益與業(yè)委會進(jìn)行交接，并在業(yè)委會提出返還請求時以主體不適格、經(jīng)營成本高于收益、已過時效等理由予以拒絕。2014年9月10日，B業(yè)委會提起本案訴訟，要求A物業(yè)公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。

法院判決：業(yè)主可以訴請物業(yè)公司返還收益

重慶市沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除合理成本后的收益給付業(yè)主委員會的，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意即將業(yè)主共有部分經(jīng)營停車位及廣告位，業(yè)委會有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。物業(yè)公司對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)公司抗辯稱停車位、廣告位的經(jīng)營成本高于收益的觀點(diǎn)無證據(jù)支持且與常理相悖，法院不予采信。但是考慮到約300個停車位以及電梯廣告位的設(shè)立、運(yùn)營、維護(hù)必然存在成本，在雙方均不申請司法評估、審計(jì)的情況下，法院依據(jù)查明的案件事實(shí)、本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，將物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會的收益酌定為491602.80元，即雙方一致確認(rèn)的收益總額819338元的60%。據(jù)此，法院判決：A物業(yè)公司返還B業(yè)委會公共收益491602.80元并賠償資金占用損失。

律師說法：

物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營性活動，業(yè)委會請求物業(yè)公司將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)公司對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，A物業(yè)公司利用B小區(qū)的公共區(qū)域開辟露天停車位，收取停車費(fèi)，并利用電梯為廣告公司提供廣告位收取廣告費(fèi)，上述收益均屬B小區(qū)全體業(yè)主所有，A物業(yè)公司扣除合理成本之后的收益應(yīng)返還給B業(yè)主。

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