案情簡介：商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題

肖某于2001年6月7日從A市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了商品房一套，交清房款后，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書后搬入新房，住了不到三個月，肖某發(fā)現(xiàn)房子臥室、廚房和衛(wèi)生間的墻面及頂面抹灰層開始脫落，而且廚房的管道時常學習班水，影響了一家人的正常生活。為此，肖某多次找房地產(chǎn)商要求其進行修理，但是房產(chǎn)商以商品房不是產(chǎn)品為由，拒絕免費保修，要肖某交了房屋修理費后才肯維修，肖某認為房產(chǎn)商應(yīng)當按照《產(chǎn)品質(zhì)量法》的“三包”規(guī)定承擔保修義務(wù)，雙方各持己見。

法院判決：開發(fā)商承擔保修義務(wù)

法院經(jīng)審理后認為：本案的關(guān)鍵在于解決商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)商應(yīng)否承擔保修責任的問題。道德我們要明確的是，房屋不屬于《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》上所說的“產(chǎn)品”范圍，《產(chǎn)品質(zhì)量法》第2條規(guī)定：“本法所稱產(chǎn)品是指經(jīng)過加工、制作，用于銷售的產(chǎn)品。建設(shè)工程不適用本法規(guī)定；但是，建設(shè)工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，屬于前款規(guī)定的產(chǎn)品范圍的，適用本法規(guī)定?！睂τ谏唐贩砍霈F(xiàn)質(zhì)量問題，不受《產(chǎn)品質(zhì)量法》規(guī)定的“三包”制度約束。

那么，是不是說購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)商就不要承擔保修責任呢？回答是否定的。2001年由建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從音樂會之日起計算。商品住宅的保修期限不低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅衽質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅衽質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。……在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任?！狈ㄔ簱?jù)此判決開發(fā)商承擔保修責任。

律師說法：

《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第4條規(guī)定：“《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任?！倍摲ǖ?條規(guī)定，商品房在正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。也就是說，在保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔保修責任。超過了法律規(guī)定的保修期，買房者就不能享受到無償保修的權(quán)利了。

本案中，肖某所買的房屋在房產(chǎn)疝交付其使用后不到三個月就發(fā)生質(zhì)量問題，符合規(guī)定的墻面、頂棚抹灰層脫落和廚房管理滲漏為1年保修期內(nèi)，因此房地產(chǎn)商應(yīng)當依法承擔保修責任，保修期間的維修費用由房地產(chǎn)商承擔。

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