一、物管企業(yè)代管維修基金的挪用及解決辦法

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第十條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。孰不知，這筆巨大的資金，往往被不法物業(yè)管理企業(yè)挪用，尤其是那些與開發(fā)商有著“父子”關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)，挪用的現(xiàn)象更是時(shí)有發(fā)生。根據(jù)媒體報(bào)道的眾多案例，以及本人所從事職業(yè)的便利等綜合分析，物業(yè)管理企業(yè)截留或挪用的原因主要有:一是由于業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)，公司截留作抵扣用；二是開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是“父子關(guān)系”，“父”由于資金周轉(zhuǎn)困難，挪用掌握在“子”手里的看似閑置的巨額資金，三是物業(yè)管理企業(yè)有意截留挪用。

解決這一問題，迫切需要重修相關(guān)法規(guī)制度，取消原來規(guī)定的由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)代管物業(yè)維修基金的制度；重新建立，自始至終由房地產(chǎn)行政主管部門增設(shè)的“物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理中心”全權(quán)負(fù)責(zé)收繳、管理、審批等工作，同時(shí)由業(yè)主決策，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主申請(qǐng)使用的制度。具體做法，可以二個(gè)小區(qū)或者一幢樓為單位建立一個(gè)維修基金賬戶，一戶一張查詢卡，方便業(yè)主隨時(shí)查詢一個(gè)小區(qū)、一幢樓以及個(gè)人賬戶的維修基金的余額情況。確保了廣大業(yè)主的物業(yè)養(yǎng)老錢萬無一失地保存在保險(xiǎn)箱內(nèi)，有效杜絕了挪用問題。

二、如何使用物業(yè)維修基金

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第十一條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。

值得指出的是，物業(yè)維修基金使用前雖然有業(yè)主委員會(huì)的審查關(guān)，但由于業(yè)主代表組織成員往往不具有專業(yè)性，大多都是業(yè)余的，而他們承擔(dān)的卻是專業(yè)性極強(qiáng)的工作任務(wù)。維修基金的使用審核涉及到政策法規(guī)、工程技術(shù)、維修成本核算等等多方面知識(shí)，這一切都不是一些非專業(yè)人士所能容易弄明白的。

還有，關(guān)于物業(yè)維修工程如何定性的問題，即到底哪些情況是屬于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，哪些維修工程是需要?jiǎng)佑镁S修基金的工程，如何甄別、界定？關(guān)于物業(yè)維修工程如何定量的問題，即到底是該大修，還是中修、小修，它的標(biāo)準(zhǔn)是什么？這一系列問題都不是非專業(yè)的業(yè)主代表們所能夠解答的，他們的審查工作也是不能勝任的。更有甚者，若有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)主要成員有不正當(dāng)?shù)南嗷ヘ埬侁P(guān)系，維修基金使用的合理性就更沒有保障了。因此，所謂的“業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施”幾乎是一句空話。

所以，應(yīng)該盡快完善相關(guān)法規(guī)制度。通過地方立法，做到在大原則合理化的同時(shí)，還要做到法規(guī)細(xì)化，便于對(duì)號(hào)入座，便于操作使用；在動(dòng)用維修基金超過一定數(shù)額時(shí)，不但要接受業(yè)主委員會(huì)審查，政府審批、指引，還需要接受社會(huì)上的專業(yè)機(jī)構(gòu)年度審計(jì)，這都是十分必要的。

以上便是物管企業(yè)代管維修基金的挪用及解決辦法，如何使用物業(yè)維修基金的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。