一、房地產(chǎn)稅制改革的主要問題和原因

（一）改革，就是要改變現(xiàn)行體制中不合理的地方。對于房地產(chǎn)的種種不合理現(xiàn)象，大家頗多共識，房地產(chǎn)稅制改革，其主要問題主要集中在以下幾個方面：

1、現(xiàn)行的土地財政，其不可持續(xù)性越來越明顯；

2、日漸失控的房價，給社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來越來越多不確定因素；

3、房地產(chǎn)未納入財稅體制，稅收調(diào)節(jié)機(jī)制無法發(fā)揮。

（二）房地產(chǎn)稅制改革困難重重的原因

1、法理難題：房地產(chǎn)稅，顧名思義，就是收取“房”和“地”的稅，大家都知道，“房”和“地”聯(lián)系密切，但兩者并非是一回事?！胺俊北旧硎琴H值的，也就是說如果放到企業(yè)會計帳薄中是可以計提折舊充當(dāng)成本的，真正升值的是“地”，但是，由于在我國，土地是國家或集體所有的，大家所擁有的，僅僅是“地”的使用權(quán)，其產(chǎn)權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，也就是說，土地升值的最終受益者是國家和集體，而大部分個人，在購買商品房時已經(jīng)一次性支付“土地出讓金”，如今再次向其征繳“房地產(chǎn)稅”，法理上似乎存疑。

2、征管難題：我國現(xiàn)有的房屋類型除了商品房之外，還有福利分房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房，包括農(nóng)村住房等。這些類型的房子其土地權(quán)屬與商品房性質(zhì)可能并不同。即使是商品房，由于部分樓盤當(dāng)年所取得的土地使用期較短，目前已經(jīng)到期或接近到期，這些都是歷史遺留的問題，如果全面征收房地產(chǎn)稅，大面積征收房地產(chǎn)稅，無論在技術(shù)上、民意上，以及標(biāo)準(zhǔn)上都面臨很多困難。

3、效果難題：當(dāng)前，適合我國個人的投資產(chǎn)品尚比較匱乏，房地產(chǎn)事實上滿足了不少家庭的投資需求，同時也不斷推漲房價。房地產(chǎn)稅的推出，有可能緩解房價失控的危險，但另一方面，如果推出的措施不為市場認(rèn)可，房價出現(xiàn)大幅波動，有可能會對金融系統(tǒng)的安全以及社會穩(wěn)定帶來很大的不確定因素。此外，“房地產(chǎn)稅”，會涉及到一個所謂“自用”免征額的確定問題，從目前主流的觀點，免征額主要根據(jù)面積來確定的，但是，只論面積不論區(qū)域的做法，直接無視了級差地租的差別，這種做法的公平性和合理性有待商榷。從滬渝兩地的試點情況看，實施的效果并不在于收取了多少稅，而是引導(dǎo)全國的購房資金往“小而貴”的一二線城市聚集。

除了上述難題之外，由于房地產(chǎn)的稅制改革，事關(guān)每個人的切身利益，還將摻雜著利益團(tuán)體、去庫存、征收手段、公平性等一系列復(fù)雜因素。因此，體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的立法方面，就顯得困難重重了。

二、破解房地產(chǎn)稅立法難題

稅收天然具有調(diào)節(jié)收入，實現(xiàn)二次分配的作用，而且，中國當(dāng)前 “貧富差距懸殊問題”確實也日趨嚴(yán)重，需要解決。通過房地稅的征收來實現(xiàn)對居民財富再分配，至少在現(xiàn)階段不能成為房地產(chǎn)稅立法的主要目標(biāo)。事實上，緩解“貧富差距過大”的功能，更多需要依靠加強(qiáng)所得稅，包括出售房地產(chǎn)獲利的資本利得等稅種的征管來起作用。而房地產(chǎn)稅的推出，在規(guī)范稅費收取的基礎(chǔ)上，更多地是要改變對房產(chǎn)購買成本過高，但持有成本過低這一結(jié)構(gòu)性問題，是中國經(jīng)濟(jì)制度結(jié)構(gòu)性“供給側(cè)改革”的問題。

如果按照這個思路去考慮，房產(chǎn)稅的立法，或許就沒有那么困難了。概括地說，就是“費改稅，雙軌制”六個字，其基本模式如下：

逐步取消土地出讓金制度，將土地出讓金納入房地產(chǎn)稅，逐年征收。其中：

（一）法律生效之前已售商品房，在土地使用權(quán)期未滿之前，不再征收房產(chǎn)稅，土地使用權(quán)到期以后，納入房產(chǎn)稅征收范圍；其他類型的住房，經(jīng)當(dāng)?shù)卣硕ㄆ渫恋貦?quán)屬以后，決定是否征收或征收比例；

（二）法律生效之后開發(fā)的各類住房，一律“費改稅”，不再收取土地出讓金，建成出售后征收房地產(chǎn)稅；

（三）法律生效之前已建但尚未銷售的商品房，經(jīng)開發(fā)商申請，也可以樓盤為單位，整體實施“費改稅”；但已經(jīng)起售的樓盤只能實行原辦法；

（四）建筑物存續(xù)期間，必須無條件保證該土地的使用權(quán)非經(jīng)特別程序不得收回。

以上便是房地產(chǎn)稅制改革的主要問題和原因，如何解決房地產(chǎn)稅立法難題的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。