一、維修基金的籌集問題的解決辦法

隨著物業(yè)管理的不斷深入開展，維修基金籌集難的問題日益突出，如何確保維修基金的有效籌集昵?維修基金的建立，涉及到法規(guī)制度的合理健全，涉及到房地產(chǎn)行政主管部門、開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主代表組織等。

（一）健全相關(guān)法規(guī)制度

通過立法明確規(guī)定，一是房屋和維修基金是同屬于一個(gè)不可分割的主體；二是由房地產(chǎn)行政主管部門牽頭、指導(dǎo)、監(jiān)督、建立“物業(yè)維修基金管理中心”，統(tǒng)一負(fù)責(zé)收繳、管理、發(fā)放使用維修基金；三是開發(fā)商建房的同時(shí)依法按照“物業(yè)維修基金管理中心”指定的銀行設(shè)立區(qū)域?qū)?，預(yù)存相當(dāng)于開發(fā)面積所需的全部物業(yè)維修基金數(shù)額。力求在預(yù)售前由開發(fā)商全部預(yù)繳，預(yù)售后再由買受人繳納，然后由物業(yè)維修基金管理中心、開發(fā)商、買受人三方確認(rèn)無誤后，(即確認(rèn)開發(fā)商、買受人都已經(jīng)分別到“物業(yè)維修基金管理中心”足額繳齊所開發(fā)物業(yè)、所購物業(yè)應(yīng)繳的物業(yè)維修管理基金后)，“物業(yè)維修基金管理中心”再審批返還開發(fā)商已售出部分物業(yè)等額的預(yù)存維修基金；對于開發(fā)商還未售出的物業(yè)部分，“物業(yè)維修基金管理中基金返還開發(fā)商，直到開發(fā)商把全部物業(yè)售罄，并且在相對區(qū)域(或單位)內(nèi)的所有物業(yè)買受人也都已經(jīng)繳清所購物業(yè)的等額維修基金為止。這樣不但可以確保開發(fā)商一旦有部分物業(yè)沒有售出，就沒有人繳納維修基金的怪現(xiàn)象，而且可以確保所有物業(yè)的維修基金全部籌集到位。

（二）與行政手段相結(jié)合在開發(fā)商辦理相關(guān)開發(fā)許可證時(shí)、小業(yè)主在辦理房產(chǎn)證時(shí)，分別進(jìn)行捆綁限制，以確?！爸灰蟹看嬖?，就要有維修基金存在”的基本原則。

（三）明確二手房交易時(shí)維修基金的繳納問題對于二手房交易時(shí)，原小業(yè)主“所繳納的維修基金和擁有的相關(guān)物業(yè)”，依法視為一個(gè)不可分割的主體，在交易時(shí)必須一起過戶到新的小業(yè)主；對于原小業(yè)主物業(yè)，但還未繳納維修基金，過戶交易時(shí)依然由原小業(yè)主補(bǔ)充繳納，如果原小業(yè)主和新小業(yè)主之間有另行約定的除外。

二、開發(fā)商代收維修基金期間的挪用問題及解決辦法

開發(fā)商代收的物業(yè)維修基金，雖然按規(guī)定是應(yīng)該及時(shí)上繳到房管部門的，但是開發(fā)商在實(shí)際操作中，往往都是要等待很長一段時(shí)間才把這筆資金交上去；如果能在辦理房產(chǎn)證之前上繳就不錯(cuò)了，因?yàn)樗麄儠?huì)在這個(gè)時(shí)間差內(nèi)利用維修基金進(jìn)行投資以獲取可觀利益。如果物業(yè)維修基金能全部及時(shí)到賬的話，將是一筆巨額資金，單是存在銀行里都會(huì)產(chǎn)生一筆豐厚的利息，這筆利息應(yīng)該是廣大業(yè)主的收益。這筆巨額資金的延遲上繳或被開發(fā)商挪用投資的情況一旦發(fā)生，那將是對業(yè)主權(quán)利的極大侵犯。

叫停了開發(fā)商代收代繳的做法，規(guī)定業(yè)主可以到政府部門指定的銀行設(shè)立的維修基金網(wǎng)點(diǎn)，自行辦理繳納手續(xù)能夠有效地解決上述問題，但是，要做到專項(xiàng)維修基金由開發(fā)商代收代繳制度全面壽終正寢，還需盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)制度，否則名不正，言不順。

以上便是維修基金的籌集及解決，開發(fā)商代收維修基金期間的挪用及解決的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。