被告在尚未取得商品房預(yù)售許可證和房屋權(quán)屬證書的情形下以房屋租賃形式對(duì)外出售房屋，與原告簽訂協(xié)議，這份名為房屋租賃實(shí)為房屋買賣的協(xié)議，效力上是如何認(rèn)定的？

【案情】

2013年11月11日，原告王某與被告某公司簽訂《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》，約定被告將建筑面積為117.81平方米的XX家園X幢X號(hào)樓XX室房屋安置（租賃）給原告，安置（租賃）總價(jià)為66萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，備注內(nèi)容“以上所選建筑幢號(hào)按施工編號(hào)為準(zhǔn)，表內(nèi)建筑面積僅供參考，以現(xiàn)房實(shí)際為準(zhǔn)”。該協(xié)議還約定了付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期等內(nèi)容。原告于同年11月11日、11月23日分別向被告支付定金5萬(wàn)元、首付款10萬(wàn)元。

另查明：案外人某村經(jīng)濟(jì)合作社為建設(shè)XX家園X幢X號(hào)樓XX室小區(qū)房屋取得了國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并授權(quán)被告對(duì)該房屋進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)管理，被告未取得該小區(qū)的商品房預(yù)售許可證和房屋權(quán)屬證書。

原告認(rèn)為，被告出售房屋的行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無(wú)效，遂向法院起訴，要求依法判決確認(rèn)原告與被告簽訂的《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》無(wú)效，被告返還購(gòu)房款15萬(wàn)元。

一、當(dāng)事人所簽協(xié)議的法律性質(zhì)

本案雙方當(dāng)事人對(duì)于簽訂的《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》的法律性質(zhì)存在較大爭(zhēng)議：一方認(rèn)為是房屋買賣合同，一方則認(rèn)為是房屋租賃合同。當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則等，確定該條款的真實(shí)意思。

從原、被告簽訂的《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》的內(nèi)容分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的定金協(xié)議。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房屋價(jià)款的行為。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案雖然雙方簽訂的協(xié)議名為《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》，且在協(xié)議中也多次提到還需簽訂“租賃協(xié)議”，但該協(xié)議還約定了房屋基本狀況、房屋銷售方式、房屋總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期等內(nèi)容，并且被告按照約定收取了定金和首付款，完全不符合房屋租賃合同的基本特征。　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。顯然，原、被告簽訂的《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》更符合商品房買賣合同的基本特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的定金協(xié)議。

二、當(dāng)事人所簽協(xié)議的法律效力

城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

在我國(guó)，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品預(yù)售應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者出示商品房預(yù)售許可證，而且售樓廣告和說(shuō)明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)，未取得商品房預(yù)售許可證不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

本案案外人某村經(jīng)濟(jì)合作社為了推進(jìn)省級(jí)示范村建設(shè)，切實(shí)改善村民居住條件，加快村民住宅小區(qū)建設(shè)，與被告聯(lián)合開發(fā)上邵村村民安置房XX家園X幢X號(hào)樓XX室小區(qū)，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，符合國(guó)家加快新農(nóng)村建設(shè)的政策，又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

但建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的用地項(xiàng)目名稱和工程名稱明確顯示是村民住宅小區(qū)，被告在尚未取得商品房預(yù)售許可證和房屋權(quán)屬證書的情形下以房屋租賃形式對(duì)外出售房屋，不僅違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，違背了聯(lián)合開發(fā)村民住宅小區(qū)的合同目的，而且損害了某村經(jīng)濟(jì)合作社和村民的合法權(quán)益，因此，根據(jù)《解釋》第二條的規(guī)定，原告與被告簽訂的《XX家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議（租賃）定金協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。