案情簡(jiǎn)介：抵押權(quán)設(shè)立后又轉(zhuǎn)讓房屋

2013年5月，荊某因生意周轉(zhuǎn)，向宋某借款50萬元，借期2年，利息15%，并以其所有的、位于新疆某縣的商品房(以下簡(jiǎn)稱案涉房屋)抵押給宋某并辦理了抵押登記。2013年12月，荊某未經(jīng)抵押權(quán)人宋某同意，也未將案涉房屋的抵押情況告知李某，又與李某簽訂“房屋買賣協(xié)議”，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給李某；協(xié)議約定：在簽訂協(xié)議時(shí)李某交付定金**元，交鑰匙時(shí)再支付**元，待辦理完過戶手續(xù)再支付尾款**元；按約定李某向荊某支付了定金款和交鑰匙需支付的房款后，荊某將案涉房屋交付給了李某。李某占有案涉房屋后，多次催促荊某辦理過戶手續(xù)，但荊某均以各種理由搪塞推托。無奈之下，2014年3月，李某以荊某為被告訴至法院，請(qǐng)求判令荊某履行辦理案涉房屋過戶手續(xù)之義務(wù)。庭審中，荊某以其與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”未征得抵押權(quán)人宋某同意等為由，請(qǐng)求確認(rèn)該“房屋買賣協(xié)議”無效。

法院判決：轉(zhuǎn)讓行為有效

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”但是僅以適用《物權(quán)法》第191條第1款的規(guī)定認(rèn)定本案中荊某與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”無效不當(dāng)。理由是根據(jù)《物權(quán)法》第15條確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，買賣合同只是債權(quán)行為，買賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是物權(quán)行為，故在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)該適用《合同法》，確認(rèn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)該適用《物權(quán)法》，故《物權(quán)法》第191條第1款的規(guī)定是確認(rèn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移的法律依據(jù)，不應(yīng)作為認(rèn)定買賣合同有無效力的法律依據(jù)，而且物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效?；诖?，本案中荊某與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”應(yīng)認(rèn)定有效。從最高人民法院的態(tài)度來看，對(duì)認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效這一立場(chǎng)也是明確的。法辦[2011]442號(hào)《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二條“關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件”規(guī)定：“物權(quán)法第191條第2款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不應(yīng)予以支持。”

律師說法：

《物權(quán)法》第15條確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，買賣合同只是債權(quán)行為，買賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是物權(quán)行為。認(rèn)定合同的效力問題應(yīng)依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，我國《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的5種情形，加上無民事行為能力人人訂立的合同無效。合同無效的情形一共有6種情況：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會(huì)公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；6、無民事行為能力人訂立的合同無效。除此之外，依法成立的合同均是有效合同。

以上是關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后又轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓行為是否有效？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。