一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些？

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！鳖A(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓；

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓?！　?/p>

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效?！　?/p>

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！薄　?/p>

5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位?！　?/p>

6、商品房預(yù)購(gòu)人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購(gòu)方已經(jīng)按照合同支付了全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。

二、哪些預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不予支持

1、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的；

2、商品房預(yù)購(gòu)方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的；

3、預(yù)售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；

4、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對(duì)該行為有重大誤解的；

5、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

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