一、預售商品房按揭的條件

商品房預售采取按揭方式促銷，對于預售商品房合同各方均為有利，但是由于預售的是未竣工交付的房屋，因此，存在著房屋預售方不能按時交付房屋或按揭人不能依約償還貸款的風險。所以，應對以按揭方式預售商品房的行為，作出更為嚴格的限制。預售商品房按揭通常須具備以下4項要件：

1、按揭合同是要式合同，應該按照法對于要式合同的要求，辦理各項手續(xù)方為有效。該合同中應明確按揭人與按揭權人及有關第三人的權利義務，規(guī)范按揭行為，以避免和減少糾紛的發(fā)生。同時，應辦理登記備案手續(xù)，接受政府有關部門的監(jiān)督。

2、按揭所依附的預售商品房的主合同必須是合法有效的。從擔保的角度講：按揭屬于特殊的擔保形式，但仍然具有擔保合同的從屬性。它隨著主合同的成立與生效而成立生效。因此，預售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同違反了國家和集體的利益，被認定為無效，作為按揭的從合同也必然無效。

3、按揭必須采取書面形式。由于按揭合同所涉及的具體內(nèi)容較多，法律關系又復雜，如果不采取書面形式記錄下來，不但難以嚴格履行協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也因為缺乏合同依據(jù)，而難以正確處理?？陬^形式不具有法律效力。

4、按揭的標的物，即預售商品房應實行嚴格的登記制度，按揭人應將購房合同正本交給按揭權人保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理預售商品房的抵押登記手續(xù)。房屋竣工后，以房屋作為抵押物，按揭權人代領房地產(chǎn)證，并辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

二、預售商品房按揭方式

按揭是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預購人將其與開發(fā)商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內(nèi)的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

按揭購房步驟：1、借款人在辦理貸款前，請查明所購樓宇是否有銀行提供個人住房按揭貸款承諾書，然后，借款人申請個人住房按揭貸款，填寫《貸款申請審批表》，將有關材料(付首期款證明、買賣合同、身份證、經(jīng)濟收入來源證明等原件、復印件)提交貸款銀行。2、開發(fā)商：作為借款保證人在貸款申請審批表“保證人意見”欄上簽字、蓋章。3、貸款銀行：信貸員對借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批。4、貸款行領回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款。5、國土局產(chǎn)權登記和公證部門：辦理房產(chǎn)產(chǎn)權抵押登記手續(xù)。6、通知發(fā)展商領回借款合同并由發(fā)展商出具付清房款證明給貸款行。7、通知借款人領回借款合同、借據(jù)、保險單。8、貸款行信貸員將貸款檔案歸檔。

辦理按揭貸款時您需要提供相關資料給銀行：身份證明、收入證明、購房合同、借款合同(如果非本地人按揭買房還需提供持有本地戶口的擔保人身份證明、收入證明)即可。銀行需要對開發(fā)商的相關手續(xù)及借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批，審批通過后，貸款行領回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款，貸款發(fā)放后，開發(fā)商返還購房者合同。按揭手續(xù)最好自己辦理。

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