原房主賣房卻未遷出戶口

2012年10月，趙女士與王女士經(jīng)中介公司居間服務(wù)簽訂房屋買賣合同，王女士將自己所有的位于北京市通州區(qū)梨園地區(qū)某小區(qū)的一套100余平方米的房屋出售給趙女士，成交價為160萬元。雙方同時約定出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付1萬元的違約金。逾期7日未遷出的，自期限屆滿之日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。2013年1月24日，王女士及其夫?qū)艏w涉案房屋。至2013年3月5日，趙女士給付王女士購房款共計160萬元，王女士將房屋過戶至趙女士的名下。后王女士一直未能及時將戶口遷出。趙女士多次催促未果后，一紙訴狀將王女士起訴至通州區(qū)人民法院，要求王女士賠償違約金45000余元。

案件審理過程中，王女士稱其遷入戶口時經(jīng)過了趙女士的同意，未能及時遷出戶口是因為一直未能找到合適的落戶處，現(xiàn)在自己也正在積極辦理戶口遷出手續(xù)。趙女士稱對于王女士遷入戶口的事情一開始并不知情，在得知后一直催促王女士將戶口遷出，但王女士一直不予配合，戶口至今未能遷出，依照合同的約定，王女士應(yīng)當(dāng)賠償遲延遷出戶口的違約金。經(jīng)承辦法官調(diào)解，王女士雖同意盡快遷出戶口，但不同意賠償違約金，趙女士則堅持要求王某某賠償違約金。

買房人可以訴請違約金

經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。趙女士與王女士簽訂房屋買賣合同后，已依約履行了支付全部購房款的義務(wù)，王女士卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照雙方的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。最終，法院判決王女士給付趙女士違約金45000余元。判決后，雙方均未上訴，該判決已生效。

律師提醒：部分房屋買賣中會存在賣房人的戶口遷出問題，但因戶口遷移問題系行政機(jī)關(guān)的管轄范圍，不屬于民事案件的受理范圍，故對于買房人起訴要求賣房人遷出戶口的，法院不會受理。但買房時可就賣房人未依約遷出戶口時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任作出明確約定，對于買房人依據(jù)合同約定要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，則會得到法院的支持。

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