一、房地產抵押登記的受理機關

《城市房地產管理法》規(guī)定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立。房地產抵押未經登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。鑒于我國各地土地和房地產管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機關由縣級以上人民政府規(guī)定。由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利——擔保物權，即限制物權，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產的處分權利，未經抵押權人同意，抵押物不得進行轉讓、出租等處分，以避免擔保懸空，所以登記機關只能從不動產的交易權屬登記機關中指定，不能委托其他部門。《城市房地產管理法》對房地產轉讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請房產變更登記，憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。為了簡化程序，方便當事人申辦，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定，以房、地合一的房地產抵押的，房地產管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。

二、哪些房產不能辦理抵押登記

根據《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押：

1、權屬有爭議的房地產；

2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；

3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；

6、依法不得抵押的其他房地產。

此外，根據《物權法》的相關規(guī)定，第一百八十四條下列財產不得抵押：“…（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產?！?/p>

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