一、二手房一房二賣的表現(xiàn)形式

案例一:甲某與乙某簽訂了《房屋買賣合同》,從乙某手中購置了一套二手房。由于購買時整棟房子的大產(chǎn)權(quán)證尚未分割,因此甲某實(shí)際并未取得該房的小產(chǎn)權(quán)證。之后,乙某又將該房屋出售給丙某,并且丙某取得了該房的小產(chǎn)權(quán)證。

案例二:A和B簽訂了《房屋買賣合同》,從B手中購置了一套二手房。由于購買時B的房產(chǎn)證再過一個月就要滿五年,為節(jié)省大筆營業(yè)稅,雙方約定待一個月后房產(chǎn)證滿五年時再進(jìn)行房產(chǎn)過戶。此一個月期間,房價上漲,B又將同一房屋賣給他人,并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。

上述兩個案例都是“一房二賣”的典型情況。原房主分別簽訂了兩份《房屋買賣合同》,因我國施行不動產(chǎn)登記制度,房屋的取得以房產(chǎn)證記載為準(zhǔn),因此第一份合同中的買受人都因未進(jìn)行房產(chǎn)登記而遭受了利益損失。參考最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定,在房屋買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,無法取得房屋的買受人可以通過請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。這樣的規(guī)定雖然可以彌補(bǔ)買受人在合同上的損失,但無法實(shí)現(xiàn)買受人最終的目的,即能夠取得房屋的所有權(quán)。

二、防范一房二賣的有效舉措

對于購房者而言,應(yīng)重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。

1、買房時一定要及時網(wǎng)簽,嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置,二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化,通過規(guī)范合同文本,充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益,通過備案有效防止一房二賣。同時,買房者在簽訂購房合同時,應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責(zé)任。

2、購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動,賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生,購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

3、購房者應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款,這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋“一房二賣”而詐騙購房者的購房款,使購房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

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