一、房屋出賣人的違約責(zé)任如何承擔(dān)

如果因出賣人的原因無(wú)法在合同約定或上述法律規(guī)定的期限內(nèi)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證，出賣人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買受人一方應(yīng)在合同中明確約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及逾期辦證違約責(zé)任的承擔(dān)方式，盡量約定較高的違約金或按日承擔(dān)違約金。

關(guān)于出賣人的違約責(zé)任如何承擔(dān)，合同有約定的按其約定，合同沒(méi)有約定或者損失數(shù)額難以確定的，則根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該司法解釋第十九條還規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。即同時(shí)授予了買受人的合同解除權(quán)。

二、舉證責(zé)任分配規(guī)則

在司法實(shí)踐中，考慮登記辦證期間，開發(fā)商對(duì)登記辦證各環(huán)節(jié)具有全局性的了解，對(duì)于是否存在非開發(fā)商原因的免責(zé)事由更為清楚，相較購(gòu)房人而言也更有舉證能力，因此，購(gòu)房人主張開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任時(shí)，不需要證明是開發(fā)商一方的原因造成的遲延這一責(zé)任構(gòu)成要件，而只需要證明從收樓至取得房產(chǎn)證這一期間超過(guò)合同約定或法定的辦證期限，就可以推定是開發(fā)商一方的原因造成的遲延，此時(shí)，舉證證明非開發(fā)商一方的原因的責(zé)任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商一方，由開發(fā)商舉證證明在這一期間存在免責(zé)事由。

這是逾期辦證違約責(zé)任糾紛案件較為特殊的舉證責(zé)任分配規(guī)則，即法律規(guī)定由于出賣人的原因造成的遲延，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，在司法實(shí)踐中往往推定遲延是由開發(fā)商的原因造成，而將舉證證明非開發(fā)商的原因的責(zé)任倒置給開發(fā)商，以便更好地平衡雙方當(dāng)事人的利益。

在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買受人一方應(yīng)在合同中明確約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間及逾期辦證違約責(zé)任的承擔(dān)方式，盡量約定較高的違約金或按日承擔(dān)違約金。如果開發(fā)商不能按買受人的要求簽訂關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的相關(guān)條款，或者開發(fā)商單方提供的格式合同條款對(duì)買受人不利，那么買受人也可以對(duì)此可以不做任何約定，既不約定辦證的時(shí)間，也不約定逾期辦證的違約責(zé)任，如果出現(xiàn)約定買受人直接引用最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，這樣反而對(duì)買受人更為有利。

以上便是房屋出賣人的違約責(zé)任如何承擔(dān)，舉證責(zé)任分配規(guī)則的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問(wèn)題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。