一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定義

在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系為保障房地產(chǎn)開發(fā)過程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。取得竣工驗(yàn)收合格證亦是申請取得房屋所有權(quán)的一個(gè)重要條件。

二、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的基本原則

根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循法律規(guī)定的基本原則，主要有依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)原則，嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則，堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)原則，堅(jiān)持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則，堅(jiān)持鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)住宅的原則。

(一)依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)作了如下定義：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。根據(jù)上述法律規(guī)定，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是城市國有土地，而我國另一類型的土地──農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須事先通過國家征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則

房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系極為密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，是城市各項(xiàng)建設(shè)包括房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。

房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，開發(fā)房地產(chǎn)，首先必須規(guī)劃好，以城市規(guī)劃為依據(jù)指導(dǎo)城市房地產(chǎn)，使城市房地產(chǎn)得以合理發(fā)展，首先必須通過科學(xué)的預(yù)測和規(guī)劃，明確房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向和發(fā)展格局，在規(guī)劃的引導(dǎo)和控制下，逐步實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。在城市房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)和發(fā)展過程中，城市規(guī)劃處于重要的地位。開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定：

1、在城市規(guī)劃區(qū)貫徹勤儉建國的方針，開發(fā)項(xiàng)目的選址、布局、土地利用及各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。

2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)施條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可。開發(fā)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向有關(guān)政府土地管理部門劃撥土地。

3、任何單位和個(gè)人都必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定，不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和占用地下管線進(jìn)行開發(fā)。

4、各項(xiàng)開發(fā)工程的選址、定點(diǎn)，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項(xiàng)功能的協(xié)調(diào)。

5、城市新區(qū)開發(fā)應(yīng)當(dāng)合理利用城市現(xiàn)有設(shè)施，開發(fā)城市新區(qū)應(yīng)當(dāng)具備水資源、能源、交通、防災(zāi)等建設(shè)條件，并應(yīng)當(dāng)避開地下礦藏，有保護(hù)價(jià)值的地下文物古跡以及工程地質(zhì)條件不宜開發(fā)的地段。

6、城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。

總之，依據(jù)我國《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理、同時(shí)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局。城市規(guī)劃是從事房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則

全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)是實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā)最主要原則，是城市建設(shè)體制的一項(xiàng)重大成果，它有力地推動(dòng)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，并取得了顯著的成績。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排建設(shè)項(xiàng)目，分期施工，協(xié)調(diào)發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的一種科學(xué)的建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理方法。

綜合開發(fā)的內(nèi)容，包括開發(fā)區(qū)的勘測、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電供熱、通訊等工程建設(shè)。有條件的地方，還可以包建住宅、生活服務(wù)設(shè)施，公共建筑、通用廠房等。過去我國在很長一段時(shí)間內(nèi)，由于投資來源分散，城市建設(shè)采取的是分散建設(shè)，見縫插針的小生產(chǎn)方式。采取這種方式進(jìn)行城市建設(shè)，造成城市規(guī)劃難以實(shí)施，城市建設(shè)缺乏系統(tǒng)性，總體效益差。

同時(shí)實(shí)踐證明，這種分散建設(shè)很難保證住宅建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施配套建設(shè)的同步進(jìn)行。由此積累了大量欠帳，給群眾生活帶來諸多不便，也給后續(xù)投資開發(fā)造成很大障礙。因此，市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)開發(fā)，必須摒棄這種小生產(chǎn)的零星開發(fā)和分散建設(shè)的方式。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)必須堅(jiān)持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過驗(yàn)收合格后，方能交付使用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品使用期限長價(jià)值量高，與人類生活關(guān)系密切。如果房屋的質(zhì)量出現(xiàn)問題，則它的使用價(jià)值會(huì)降低，房屋的壽命將縮短；如有嚴(yán)重的質(zhì)量問題，還會(huì)造成房屋毀損和人身傷亡，給產(chǎn)權(quán)人和使用人造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失和其它損害。近年來，由于一些開發(fā)商、建筑商片面追求經(jīng)濟(jì)效益，壓縮投資額，使用劣質(zhì)建筑材料或偷工減料，不按操作規(guī)程操作，或設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)失誤造成建筑質(zhì)量問題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，必須限制這些嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公共利益和他人利益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。

2、為了貫徹執(zhí)行這一原則，我國房地產(chǎn)法律明確規(guī)定：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃；

（2）該開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的峻工須經(jīng)驗(yàn)收合格后才可使用，才可投入市場。相反，不符合國家有關(guān)規(guī)定，不通過驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，該房屋不得交付使用。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)堅(jiān)持鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)住宅的原則

住宅建設(shè)是社會(huì)保障體系的一個(gè)重要方面，居住水平從不同程度上反映了人民生活水平和社會(huì)進(jìn)步水平的高低。居民住宅既是人們基本的生活資料，也是人們的主要財(cái)產(chǎn)。保證住宅所有權(quán)的正確行使關(guān)系到人民切身利益，也關(guān)系到一個(gè)國家的社會(huì)生活秩序。住宅緊缺與人民要求改善居住條件，居住環(huán)境的矛盾是世界各國普遍面臨的社會(huì)問題。因此，保障公民的住宅權(quán)利，改善其居住條件和居住環(huán)境，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大的意義。世界各國都十分重視住宅法制建設(shè)，我國也不例外。

1、運(yùn)用稅收杠桿，即對(duì)高檔開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行重稅賦和增加稅種，而對(duì)普通住宅項(xiàng)目實(shí)行減、免稅。如《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，其房地產(chǎn)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的予以免稅。

2、運(yùn)用金融杠桿，即對(duì)高檔開發(fā)項(xiàng)目不予貸款、減少貸款或者調(diào)高貸款利率并縮短還款年限，對(duì)普通住宅項(xiàng)目給予貸款，降低貸款利率并延長還款年限。

3、運(yùn)用地價(jià)杠桿，即對(duì)高檔開發(fā)項(xiàng)目以招標(biāo)或拍賣出讓方式高價(jià)提供，對(duì)普通住宅項(xiàng)目以劃撥或協(xié)議出讓方式無償或低價(jià)提供。

以上便是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定義，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的基本原則的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。